La nature personnelle et mobilière de l'action en restitution de l'indemnité d'immobilisation versée dans le cadre d'une promesse de vente immobilière
L’action en restitution d’une indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire d’une promesse de vente immobilière est une action purement personnelle et mobilière, de sorte qu’elle relève de la compétence des juridictions commerciales lorsqu’elle concerne deux sociétés commerciales.
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Cass. 3e civ., 26 sept. 2012, n° 10-23912 : BJS mars 2015, n° 113d2, p. 160, note Mousseron P. ; RTD civ. 2012, p. 723, obs. Fages B., où l’indemnité d’immobilisation (qui est le prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse) est susceptible d’entraîner la requalification d’une promesse unilatérale en promesse synallagmatique en fonction de l’importance de son montant (revenant sur Cass. 1re civ., 1er déc. 2010, n° 09-65673 : RDC 2011, p. 420, obs. Laithier Y.-M.).
Cass. 3e civ., 26 mai 2010, n° 09-15317 : Dalloz actualité, 9 juin 2010, obs. Prigent S. – Cass. 3e civ., 15 déc. 2010, n° 09-15211 : Dalloz actualité, 12 janv. 2011, obs. Prigent S.
Portalis J.-É.-M., Discours préliminaire au premier projet de Code civil, réimpr., Massenet M. (préf.), 1999, Confluences, p. 50.
Cass. civ., 18 avr. 1882 : DP 1883, 1, p. 64 ; Didier P. et P., Droit commercial, Introduction générale, L’entreprise commerciale, t. 1, 2005, Economica, n° 200.
Il doit exister une connexion entre l’action en justice et l’objet du contrat – l’acquisition de la propriété immobilière ou la constitution du droit réel immobilier –, une forme de connexité au moins indirecte entre cette action en justice et l’acquisition ou le transfert de la propriété immobilière, ou la constitution du droit réel immobilier.
Le tribunal de grande instance dispose d’une compétence exclusive pour juger les contestations relatives à la possession et à la propriété immobilière (COJ, art. L. 211-4 et COJ, art. R. 211-4, 5°), même lorsque ces actes sont conclus entre commerçants, sauf s’il s’agit d’achats d’immeubles en vue de les revendre (C. com., art. L. 110-1), le tribunal de commerce devenant compétent dans ce dernier cas puisque l’on est alors en présence d’actes de de commerce (C. com., art. L. 721-3).
La force d’attraction du contrat ayant pour objet la constitution ou le transfert d’un droit réel immobilier sur les actions judiciaires qui s’y rapportent produit un effet sur ces dernières : ces actions judiciaires subissent l’influence de l’objet du contrat et elles prennent en conséquence une nature immobilière au sens de l’article R. 211-4, 5°, du Code de l’organisation judiciaire, celles-ci relevant alors de la compétence du tribunal de grande instance. L’objet du contrat (l’acquisition ou le transfert d’un droit réel immobilier) rayonne sur l’action en justice qui se rapporte ou se rattache à ce contrat, l’objet de ce contrat répercute ainsi sur la nature de l’action en justice, et cette action emprunte finalement à l’objet du contrat sa nature immobilière.
Ripert G. et Roblot R., Du droit commercial au droit économique, t. 1, 20e éd., 2016, LGDJ, Traité de droit des affaires, Vogel L. (dir.), n° 360 – Frossard J., « L’immeuble et le droit commercial », RTD com. 1966, p. 535 et s. Ne relèvent donc de manière exclusive des juridictions civiles, que les questions relatives à l’acquisition et au transfert de la propriété immobilière (ou des droits réels immobiliers), ces juridictions ne statuant en toutes occasions (quelles que soient les parties à l’instance) que sur les litiges se rapportant à la propriété et la possession immobilières.
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