Précisions sur la purge de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation

1°/ Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21145 : Bull. civ. III, n° 15 : « la SCI A a vendu un immeuble à MM. X et Y, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; que n’ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont assigné la venderesse en annulation de l’acte du 1er mars 2003 pour absence de mention du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et en restitution de l’acompte versé ; que la SCI a demandé l’application de la clause pénale prévue au contrat ». Les juges du fond estimèrent que l’article L. 271-1 était inapplicable, s’agissant d’un bien à usage mixte. Ils sont approuvés par la Cour de cassation : « l’article L. 271-1 ne mentionnant dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu’ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l’habitation mais aussi au commerce, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article », Defrénois 30 mars 2008, n° 38740, p. 707, note Savaux É.

2°/ Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-16644, D. Une société a convenu de vendre à M. X une maison d’habitation cadastrée section AR n° 249, et un terrain attenant cadastré AR n°s 21, 22 et 23. L’acquéreur ne s’étant pas présenté pour la réitération de l’acte, la société a assigné M. X en paiement notamment de la clause pénale. Pour rejeter cette demande et ordonner la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur, les juges du fond avaient retenu que la vente portait notamment sur une maison d’habitation et que rien ne permettait de dire que M. X avait la qualité d’acquéreur professionnel, qu’en conséquence de quoi les dispositions de l’article L. 271-1 étaient applicables et que l’acte ne lui ayant pas été notifié, l’acquéreur a valablement usé de son droit de rétractation. Le pourvoi faisait notamment valoir que « l’article L. 271-1 est applicable exclusivement aux immeubles à usage d’habitation et non aux immeubles à usage mixte ; qu’un tel usage mixte résulte d’une promesse de vente portant à la fois sur une maison à usage d’habitation et sur des parcelles distinctes de terrains nus ». La Cour de cassation décide qu’« en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que les biens concernés par l’acte entraient dans le champ d’application de l’article L. 271-1 et à exclure la qualité d’acheteur professionnel de M. X, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Il faut dire aussi que la cour d’appel avait relevé que la qualité d’acquéreur professionnel « ne saurait résulter de la faculté de substitution ni de la finalité commerciale de l’opération envisagée, c’est-à-dire en l’espèce, la création d’un lotissement ». La portée de cette jurisprudence suscite des interrogations : le processus de purge doit-il être écarté non seulement lorsque l’immeuble vendu a un usage mixte, mais aussi lorsque l’acte de vente porte à la fois sur un immeuble à usage d’habitation et sur un autre bien ? Mais est-il sérieux de soutenir que la vente d’un appartement et d’une place de parking a pour effet de rendre inapplicable l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

V. déjà Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15361 : Bull. civ. III, n° 114 : « lorsque la notification prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint » – Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-14503 : Bull. civ. III, n° 120 : « ayant relevé que l’avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y portait la signature d’un seul époux et non des deux, de sorte qu’il n’était pas démontré que l’autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1, la cour d’appel en a exactement déduit que ce délai n’avait pas couru à son égard ».

V. déjà Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15361 : Bull. civ. III, n° 114, préc. – Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-14503 : Bull. civ. III, n° 120, préc.