Bail d'habitation et dette locative : aspects pratiques de la procédure en acquisition de clause résolutoire
Quelles sont les étapes à respecter lorsqu’un locataire ne s’acquitte pas de son loyer ?
Lorsqu’un bail d’habitation soumis aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est conclu entre deux parties, la première des obligations à la charge du locataire est de s’acquitter des loyers et charges.
Lorsque cette obligation n’est pas exécutée, il naît alors une dette locative.
Il est de l’intérêt commun, tant du locataire, que du bailleur, de réagir rapidement, afin de tout faire pour que la situation ne se dégrade pas au point de devenir irrémédiable et aboutir à la résiliation du bail, voire à l’expulsion du locataire.
I – La phase précontentieuse
A – Le locataire
Il peut se rapprocher de son bailleur, il démontrera alors sa bonne foi et pourra négocier un plan d’apurement de la dette dans des conditions négociées.
Il peut solliciter l’aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Le FSL peut rembourser des dettes de loyers et charges locatives sous réserve de la mise en place d’un plan d’apurement, d’une reprise du paiement par le locataire, et d’un accompagnement social1. Cette prise en charge du FSL sera conditionnée à l’engagement du bailleur de maintenir le locataire dans ses droits et de renoncer à toute procédure au titre de cette dette.
B – Le bailleur
Il peut proposer un plan d’apurement au locataire et dans le même temps il doit déclarer[...]
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Les aides FSL sont subordonnées à des conditions de ressources évaluées dans le cadre d’un budget selon les conditions fixées par le règlement intérieur du FSL et tiennent compte de l’importance et de la nature des difficultés rencontrées par le locataire.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la L. n° 86-1290, 23 déc. 1986.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 9.
L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU, art. 189.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24 I, al. 3.
CA Paris, 14 mars 2003, n° 2002/16010 : AJDI 2003, p. 503.
Cass. 3e civ., 5 févr. 1992, n° 90-13153 : Bull. civ. III, n° 38 ; Loyers et copr. 1992, n° 345 – Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-17846 : Loyers et copr. 2011, n° 235, note Vial-Pedroletti B.
Dans cette hypothèse, si la décision de recevabilité du dossier du débiteur par la commission intervient pendant le délai de 2 mois, la clause résolutoire sera paralysée, cette décision ayant pour effet d’interdire au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, IV.
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