Précisions jurisprudentielles sur la qualification des droits réels (note)
Dans un arrêt du 6 juin 2019, la Cour de cassation confirme une jurisprudence établie sur la nullité des servitudes interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de son fonds. La question était posée, toutefois, d'une éventuelle requalification en droit réel de jouissance spéciale, alors qu'un droit de superficie aurait été plus adapté en l'espèce.
Cass. 3e civ., 6 juin 2019, no 18-14547 et 18-15386, ECLI:FR:CCASS:2019:C300482, M. D. c/ Sté Estadieu géomètres-experts, PB (rejet pourvoi c/ CA Douai, 1er févr. 2018), M. Chauvin, prés. ; Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Richard, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, av.
La qualification des droits réels ne suscitait guère de difficultés insurmontables tant que les plaideurs s’en tenaient aux catégories prévues par la loi, bien que la jurisprudence n’ait jamais souscrit à l’idée d’un numerus clausus des droits réels1. Toutefois, les conflits de qualifications sont voués à se développer à raison de l’attention portée par la doctrine comme par la pratique à la solution prétorienne selon laquelle « le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien »2. Tel était le cas dans l’arrêt commenté, rendu par la troisième chambre civile le 6 juin[...]
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Cass. req., 13 févr. 1834 : D. 1834, I, p. 118 ; S. 1834, I, p. 205 ; GAJC, 13e éd., n° 66.
Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, Maison de Poésie : Bull. civ. III, n° 159 ; GAJC, 13e éd., n° 67 ; D. 2013, p. 53, d’Avout L. et Mallet-Bricout B. ; LPA 12 juin 2013, p. 11 et s., Barbièri J.-F. ; RLDC 2013, p. 7 et s., Dubarry J. et Julienne M. ; JCP N 2014, p. 1327, Kuhn C. ; Libchaber R., « Les habits neufs de la perpétuité », RDC 2013, p. 584 ; Mekki M., « Les virtualités environnementales du droit réel de jouissance spéciale », RDC 2014, n° 110c3, p. 105 ; JCP G 2012, 1400, Testu F.-X. ; RDI 2013, p. 80, Bergel J.-L. ; AJDI 2013, p. 540, Cohet-Cordey F. ; RTD civ. 2013, p. 141, Dross W. ; RLDC 2013, p. 72 et s., Parance B. ; Constr.-Urb. 2013, repère 1, Périnet-Marquet H. ; D. 2013, p. 2123, Reboul-Maupin N. ; Seube J.-B., « Une nouvelle forme de jouissance des biens : le droit de jouissance spéciale ! », RDC 2013, p. 627 ; D. 2013, p. 53, Tadros A.
Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22255 : Bull. civ. III, n° 113.
CA Douai, 1re ch., 2e sect., 1er févr. 2018, n° 16/05836.
Cet article, qui a longtemps fondé la thèse du numerus clausus, énonce seulement les grandes catégories de droits réels, parmi lesquels la propriété, les divers droits de jouissance (usufruit, usage et habitation, etc.) et les services fonciers (servitudes et autres charges réelles).
Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-11079 : Bull. civ. III, n° 77 ; D. 2009, p. 2300, Mallet-Bricout B. ; JCP G 2009, 337, Périnet-Marquet H.
Cass. 3e civ., 12 mars 2008, n° 07-10164 : Bull. civ. III, n° 47 ; RDI 2008, p. 202, Bergel J.-L. ; D. 2008, p. 2458, Mallet-Bricout B. ; JCP G 2008, 194, Périnet-Marquet H. ; AJDI 2008, p. 795, Prigent S. ; RTD civ. 2009, p. 142, Revêt T.
Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, Maison de Poésie.
Terré F., « L’influence de la volonté individuelle sur les qualifications », thèse de doctorat, 2014, LGDJ, n° 6.
L’état d’indivision est incompatible avec l’établissement de servitudes : Cass. 3e civ., 27 mai 2009, n° 08-14376 : Bull. civ. III, n° 125 ; D. 2009, p. 2300, Mallet-Bricout B. ; Dr. et patr. 2010, p. 70 et s., Seube J.-B.
Si un droit d’usage incessible peut constituer un droit réel de jouissance spéciale en l’absence de précisions propres à orienter la qualification (CA Caen, 1re ch. civ., 29 oct. 2013, n° 09/03276), tel n’est pas le cas d’un bail (CA Paris, 4-9, 26 juin 2014, n° 13/19585) ou d’une servitude (CA Paris, 4-1, 13 oct. 2017, n° 15/17295), dès lors que les termes de l’acte constitutif sont clairs.
Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240, L’Aigle blanc c/ Grand Roc : JCP G 2018, 892, Jariel L. ; Danos F., « Le droit réel de jouissance spéciale attachée à un lot de copropriété peut être perpétuel », RDC 2018, n° 115n4, p. 436 ; Lardeux G., « La perpétuité des droits réels ou Boileau à la Cour de cassation : vingt fois sur le métier… », LPA 26 sept. 2018, n° 138z5, p. 3 et s. ; Laurent J., « Consécration d'un droit réel de jouissance spéciale perpétuel entre lots de copropriété », Defrénois 25 oct. 2018, n° 140y3, p. 33 et s. ; D. 2018, p. 1577, Masson ; JCP G 2018, 893, Périnet-Marquet H. ; Vern F., « Le droit réel de jouissance spéciale, toujours ? », Gaz. Pal. 17 juill. 2018, n° 325r1, p. 17 et s. ; Barbièri J.-F., « Revirement : le “droit de jouissance spéciale” peut à nouveau être perpétuel ! », LPA 22 août 2018, n° 138b3, p. 10 et s. ; RDI 2018, p. 448, Bergel J.-L. ; RTD civ. 2018, p. 712, Dross W. ; RLDC 2018, p. 28 et s., Perruchot-Triboulet F. ; Poletti L.-A., « Un droit réel de jouissance spéciale grevant un lot au profit d'un autre lot est perpétuel », Defrénois 30 août 2018, n° 139e0, p. 32 et s. ; D. 2018, p. 1772, Reboul-Maupin N. ; Dr. et patr. 2019, p. 49 et s., Seube J.-B. ; JCP N 2018, 533, Streiff V. ; Rev. loyers 2018, p. 376 et s., Zalewski-Sicard V.
Genicon T., « L’ordre public des biens et les servitudes », in Liberté contractuelle et droits réels, Actes du colloque du 4 juin 2014 (Nantes, IRDP), Clermont-Ferrand, 2015, Institut Universitaire Varenne, p. 109-131.
Référence à l’avis de Sturlèse B., Gaz. Pal. 16 juill. 2019, n° 355t9.
Andreu L., « Analyse et régime des droits de jouissance spéciale », in Liberté contractuelle et droits réels, Actes du colloque du 4 juin 2014 (Nantes, IRDP), Clermont-Ferrand, 2015, Institut Universitaire Varenne, p. 133-154.
CA Caen, 1re ch. civ., 29 oct. 2013, n° 09/03276, qui donna lieu à l’arrêt : Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013, ERDF : Bull. civ. III, n° 13 ; JCP G 2015, p. 251, Sturlèse B. ; JCP G 2015, 250, Feydeau M.-T.
Cass. com., 14 mai 1985, n° 83-16563 : Bull. IV, n° 147.
Tadros A., « La liberté d’aménager les droits réels principaux », in Liberté contractuelle et droits réels, Actes du colloque du 4 juin 2014 (Nantes, IRDP), Clermont-Ferrand, 2015, Institut Universitaire Varenne, p. 87-107 ; V. Streiff V. et Pommier C., « Les nouveaux droits réels, évolution ou révolution ? », Dr. et patr. 2016, p. 42 et s.
Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12568 : Bull. civ. III, n° 36 ; Julienne F., D. 2007, p. 2084 ; JCP G 2007, 197, Périnet-Marquet H. ; D. 2007, p. 2490, Reboul-Maupin N. ; Dr. et patr. 2008, p. 96 et s., Seube J.-B.
Ce texte pose une présomption de propriété pour le propriétaire du sol, jusqu’à la preuve contraire (Cass. civ., 30 nov. 1853, O. c/ V. : D. 1854, I, p. 17).
Cass. 3e civ., 8 sept. 2010, n° 09-15554 : Bull. civ. III, n° 152 ; RDI 2010, p. 606, Chaput ; AJDI 2011, p. 217, Tomasin D.
TGI Lille, ch. 01, 22 sept. 2016, n° 14/01221.
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