De quelques aspects du régime de l'action en réduction du prix de la loi Carrez
Par deux arrêts du 26 novembre et du 10 décembre 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté d’importantes précisions sur l’action en réduction du prix de la loi Carrez, dont elle souligne le caractère exclusif, et l’indifférence de la connaissance par l’acquéreur du déficit de surface. Selon la première décision, lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en sorte qu’une action en diminution du prix fondée sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur doit être déclarée irrecevable. Par la seconde, la Cour régulatrice énonce que la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix.
Cass. 3e civ., 26 nov. 2015, nos 14-14778 et 14-28394, PB
Cass. 3e civ., 10 déc. 2015, no 14-13832, PB
On aurait pu croire qu’en – presque – vingt ans d’application, le fameux article 46 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’il résulte de la non moins fameuse loi Carrez n° 96-1107 du 18 décembre 1996, avait livré toute sa substance1, à force de susciter une jurisprudence significative et abondamment commentée. La haute juridiction est pourtant encore amenée[...]
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V. not. sur ce texte, F. Collart Dutilleul et a., Droit de la vente immobilière, Dalloz, coll. Référence, 6e éd., 2015, nos 032-241 et s. ; v. égal. pour une présentation du texte, P. Capoulade et C. Giverdon, « Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété » : RD imm. 1997, p. 31 ; M. Dagot, « Garantie de contenance du lot de copropriété vendu » : JCP N 1997, I, 4034.
V. ex multis, sur les modalités de calcul de la réduction du prix, Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-21696 : Bull. civ. III, n° 9.
V. par ex., en dehors de la sphère contractuelle, s’agissant de l’exclusivité du domaine de la loi n° 85-667 du 5 juillet 1985 relative à l’indemnisation des victimes d’accidents de la circulation, directement reliée au caractère d’ordre public de la loi, Cass. 2e civ., 11 juin 2009, n° 08-14224 : Bull. civ. II, n° 145.
V. en ce sens, O. Barret, « Les recours offerts à l’acquéreur contre le vendeur au cas de superficie insuffisante de l’immeuble vendu » : RTD civ. 2012, p. 207 et s., spéc. p. 223, n° 38.
Le préjudice étant à la mesure de la moindre surface.
V. en ce sens, O. Barret, « Les recours offerts à l’acquéreur contre le vendeur au cas de superficie insuffisante de l’immeuble vendu », préc., nos 39 et s.
V. en faveur d’une telle exclusivité de l’article 46 de la loi de 1965, conduisant à évincer l’action fondée sur l’obligation de délivrance conforme, P. Capoulade et C. Giverdon, « Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété », préc.
V. sur l’intérêt que peut présenter, pour l’acquéreur, le recours aux règles relatives à la délivrance, O. Barret, « Les recours offerts à l’acquéreur contre le vendeur au cas de superficie insuffisante de l’immeuble vendu », préc., nos 21 et s.
Ibid., n° 39.
V. sur le détail de cette action, F. Collart Dutilleul et a., Droit de la vente immobilière, op. et loc. cit.
V. déjà en ce sens, Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19676 : Bull. civ. III, n° 218 ; D. 2008, p. 61, obs. G. Forest ; JCP G 2008, II, 10117, note L. Leveneur.
V. en ce sens, L. Leveneur, note précitée sous Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19676.
Ibid.
Outre le texte de l’article 1674 du Code civil lui-même qui atteste de ce que l’action est ouverte alors même que le vendeur aurait renoncé dans le contrat à la faculté de demander la rescision, il est constant en jurisprudence que l’action du vendeur lésé n’est nullement subordonnée à la preuve d’une contrainte ou d’un vice du consentement, v. Cass. ch. req., 28 déc. 1932 : DP 1933, I, 87, rapp. Dumas.
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