Usucapion d'une partie privative par le syndicat des copropriétaires
S’il est investi des prérogatives de propriétaire sur la chose commune, le syndicat des copropriétaires est une personne morale autonome, qui n’est pas propriétaire des parties communes. Par conséquent, sa possession prolongée d’une partie privative n’a pas pour effet de transformer celle-ci en partie commune, mais peut lui permettre d’acquérir la propriété du lot correspondant. Encore faut-il toutefois qu’il soit le véritable possesseur de cette partie privative... Une fois encore, la jurisprudence permet le changement factuel d’affectation des différentes parties de l’immeuble en copropriété, en utilisant des voies détournées.
Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16071
La copropriété des immeubles bâtis, telle qu’instituée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est un système rigide, régi par de nombreuses dispositions contraignantes destinées à organiser la propriété collective et à protéger les droits des copropriétaires. Toutefois, elle n’exclut pas l’application de règles du droit commun des biens. Ainsi, la prescription acquisitive permet l’acquisition d’un lot de copropriété, y compris pour le syndicat des copropriétaires. Digne d’approbation dans son principe, cette solution énoncée par la Cour de cassation dans un arrêt du 8 octobre 2015 apparaît néanmoins critiquable dans la mesure où elle peut être utilisée pour contourner des règles fondamentales de la copropriété.
En l’espèce,[...]
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Même si la jurisprudence se fait aujourd’hui quelque peu hésitante ; v. Cass. 3e civ., 11 mai 2000, n° 98-18249 : Bull. civ. III, n° 106, qui qualifie le syndicat de « propriétaire actuel des biens ».
Cass. 3e civ., 12 juin 2007 : Bull. civ. III, n° 207.
Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-11121 : Bull. civ. III, n° 113 – Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16540 : Bull. civ. III, n° 149.
Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 : Bull. civ. III, n° 183.
Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11562 : Bull. civ. III, n° 140.
C’est la raison pour laquelle l’usage de cette prérogative de jouissance exclusive est sans incidence sur sa pérennité (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13145 : Bull. civ. III, n° 73), car elle ne résulte pas d’un droit réel, qui se prescrit nécessairement par le non-usage (v. infra), mais de la propriété.
Cass. 3e civ., 19 déc. 1990, n° 89-12526 : Bull. civ. III, n° 267 – Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13477 : Bull. civ. III, n° 98.
Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304 : Bull. civ. III, n° 159.
Cass. 3e civ. 19 déc. 1990, n° 89-12526, préc. – Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, n° 08-20310 : Bull. civ. III, n° 266.
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