L'article 1722 du Code civil n'est pas d'ordre public
L’article 1722 du Code civil dispose, en cas de destruction partielle de la chose louée, que le preneur peut demander la résiliation du bail ou la diminution du loyer. La Cour de cassation retient que les parties peuvent déroger à ce texte qui n’est pas d’ordre public. Les différents statuts locatifs peuvent néanmoins venir contrarier la solution.
Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-23385
L’article 1722 n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise ! C’est dans un arrêt inédit que la Cour de cassation apporte cette, semble-t-il, inédite précision. En l’espèce, des locaux donnés à bail commercial avaient été incendiés et le maire de la commune avait pris un arrêté de fermeture administrative en raison de la menace d’effondrement de l’immeuble. Se fondant sur une clause du contrat qui prévoyait la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle de la chose louée, le propriétaire avait assigné son locataire en constatation de la cessation de la relation contractuelle. De son côté, le locataire contestait la validité de ladite clause en faisant valoir qu’elle portait atteinte au droit au renouvellement protégé par l’article L. 145-15 du Code de commerce. La Cour rejette son pourvoi : « Attendu qu’ayant, à bon droit, relevé que l’article 1722 du Code civil n’étant pas d’ordre public, les parties[...]
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Cass. 3e civ., 1er févr. 1995, n° 92-21376 : RD imm. 1995, p. 801, obs. F. Collart Dutilleul – Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-14977.
A. Bénabent, Contrats spéciaux civils et commerciaux, op. cit., n° 572 ; F. Collart Dutilleul et P. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, op. cit., n° 468 ; J. Huet, G. Decocq, C. Grimaldi et H. Lécuyer, Les principaux contrats spéciaux, op. cit., n° 21155 ; P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Les contrats spéciaux, 6e éd., op. cit., n° 673 ; P. Puig, Contrats spéciaux, op. cit., n° 723 ; J. Raynard et J.-B. Seube, Contrats spéciaux, Litec, 8e éd., 2015, n° 379.
C. civ., art. 1722 : « Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation du bail ».
Cass. 3e civ., 4 janv. 2011, n° 10-19975 : RTD com. 2011, p. 318, obs. F. Kendérian.
L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 70 : « Nonobstant les dispositions des articles 1722 et 1741 du Code civil, le bail à loyer des locaux (…) situés dans des immeubles détruits ou endommagés par suite de faits de guerre (…) est reporté sur l’immeuble réparé ou reconstruit, même sur un autre terrain, en remplacement de l’immeuble primitif ».
L. n° 75-1351, 31 déc. 1975, art. 6 : « Toute convention tendant à la résiliation d’un bail en cours afin de permettre la libération des lieux pour démolition (…) ne peut être signée, à peine de nullité, qu’au terme d’un délai de 30 jours après la demande de résiliation adressée par le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La demande de résiliation doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du présent article ».
Cass. 1re civ., 6 janv. 1994, n° 91-19424 : D. 1994, p. 209, obs. crit. P. Delebecque ; JCP G 1994, II, 22237, note G. Paisant.
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