Le « déséquilibre significatif » doit-il s'appliquer aux conventions locatives soumises à un statut légal ?
Dans un arrêt assez dense rendu en matière de logement meublé, la Cour de cassation précise la nécessaire motivation du congé, ainsi que les effets du renouvellement. Censurant également une clause de répartition des charges au visa de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, elle annonce surtout les difficultés futures pour déterminer le champ d’application du déséquilibre significatif.
Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-25523
Même s’il est rendu en application des anciennes règles applicables aux logements meublés (avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), l’arrêt commenté répond à trois questions susceptibles de concerner de nombreux baux et, peut-être au-delà, de nombreux contrats. En l’espèce, un professionnel de l’immobilier avait donné à bail un logement meublé pour une durée de trois ans renouvelable en 2000. Le contrat avait été renouvelé à deux reprises, les parties profitant de ces renouvellements pour modifier le loyer et la détermination des charges. En 2009, le bailleur avait notifié au locataire un congé « en vue de réévaluation du loyer ». Cette réévaluation n’ayant pas été acceptée, le locataire avait restitué les locaux mais le propriétaire l’avait néanmoins assigné en paiement de différentes sommes. Le locataire s’opposait alors à ces demandes en invoquant la nullité du congé qui lui avait été signifié et l’inopposabilité de la clause de[...]
L'accès à l'intégralité de ce document est réservé aux abonnés
CCH, art. L. 632-1, al. 4 : « Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an ».
CCH, art. L. 632-1, al. 5 : « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Sur ce questionnement et la distinction entre avenant, renouvellement, reconduction et prorogation, v. Pellet S., L’avenant au contrat, préf. Stoffel-Munck P., t. 24, 2010, IRJS Éditions, coll. Bibl. André Tunc, nos 145 et s.
Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 14-11978 : RDC 2015, p. 515, nos obs. ; RTD. civ. 2015, p. 614, obs. Barbier H. : « Mais attendu qu’ayant relevé que le bail avait été consenti en 1941 à une date où le fermage était régi par les règles du Code civil, et non par un statut dont les règles sont d’ordre public, qu’il s’était renouvelé à plusieurs sans établissement d’un nouveau contrat et que la clause litigieuse n’avait été maintenue qu’en application de l’acte de 1941 qui imposait sa reprise, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’en l’absence de manifestation d’une volonté non équivoque de renoncer au droit de reprise, le congé avait été valablement délivré ».
Not. Revet T., « Le projet de réforme et les contrats structurellement déséquilibrés », D. 2015, p. 1217, spéc. n° 12 ; Chénedé F., « Le contrat d’adhésion dans le projet de réforme », D. 2015, p. 1226, spéc. n° 8 ; Savaux E., « Le contenu du contrat », JCP G 2015, suppl. au n° 21, p. 20, n° 14 ; Stoffel-Munck P., « Les clauses abusives : en attendant Grouchy… », Dr. et patr. 2014, n° 240, p. 53 ; Bros S., « L’article 1169 et le déséquilibre significatif », RDC 2015, p. 761 ; Gratton L., « Les clauses abusives en droit commun des contrats », D. 2016, p. 22.
Seube J.-B., « Le contrat de bail sur le lit de Procuste », RDC 2016, p. 874.
Testez gratuitement Lextenso !
Vos outils pratiques
