Précisions bienvenues sur la création d'un syndicat secondaire
La création d’un syndicat secondaire n’est possible que si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments indépendants. Les copropriétaires qui ne possèdent qu’un ou plusieurs lots relevant uniquement du syndicat principal ont qualité pour agir en nullité de la création du syndicat secondaire si les conditions de création ne sont pas réunies ; leur action se prescrit par 10 ans.
Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-14475
Les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatives à la création d’un syndicat secondaire sont pour le moins elliptiques. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 mai 2016 mérite l’attention en ce qu’il répond à des questions inédites relatives à la remise en cause de l’existence d’un syndicat secondaire.
En l’espèce, il était question d’une copropriété composée de plusieurs bâtiments. Les copropriétaires de l’un des bâtiments ont décidé, suite à une assemblée générale du 24 septembre 1999, de constituer un syndicat secondaire. Considérant que les conditions nécessaires pour créer un tel syndicat n’étaient pas remplies, un copropriétaire ne disposant de lots que dans le bâtiment relevant du syndicat principal a assigné le syndicat secondaire, le 6 août 2009, pour faire constater son inexistence.
La cour d’appel a considéré que le syndicat secondaire n’avait pas été régulièrement constitué,[...]
L'accès à l'intégralité de ce document est réservé aux abonnés
L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (...).
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (...). »
Le régime de la copropriété des immeubles bâtis s’impose à certains immeubles, ceux visés par l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors qu’un immeuble bâti est réparti entre plusieurs personnes qui se voient attribuer des lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes, le régime doit s’appliquer. Le régime de la copropriété des immeubles bâtis peut aussi s’appliquer à d’autres combinaisons, mais alors il n’est pas impératif : les copropriétaires peuvent en écarter l’application. Sont concernés par cette soumission optionnelle à la loi de 1965 prévue par l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi de 1965 les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles faisant l’objet de droit de propriété privatif. En pratique, sont visés les ensembles immobiliers complexes qui regroupent des maisons individuelles et des équipements collectifs (tennis, jardins, piscine, etc.).
Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-20531 – Cass. 3e civ., 20 mai 2009, n° 07-22051 – Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, n° 08-19870.
Il suffit d’imaginer un bâtiment en forme de « L » dont l’arête verticale partagerait un mur porteur avec l’arête horizontale. Si ce mur porteur ne bénéficie d’aucune ouverture, les parties communes de l’arête verticale n’ont aucun intérêt pour les copropriétaires ayant un lot dans l’arête horizontale et vice versa. Dans cette configuration, il est tout à fait envisageable de constater l’existence de deux bâtiments séparés, précisément, par le gros œuvre qu’ils partagent.
En ce sens, v. C. Atias, Rép. civ. Dalloz, V° « Copropriété », 2015, n° 290 : « Le changement de l’organisation collective et la spécialisation des charges afférentes aux deux groupes de bâtiments – ceux administrés par le syndicat secondaire et les autres – sont imposés à tous par la décision des copropriétaires fondateurs de la personne morale particulière. La majorité des voix des copropriétaires d’une partie des biens modifie la condition juridique de l’ensemble pourtant défini par la convention initiale. Cette majorité a vocation à créer le syndicat secondaire, comme à modifier la répartition des charges. Les autres copropriétaires sont privés de leur pouvoir de gestion de parties communes qui continuent de leur appartenir et une importante augmentation des charges peut résulter pour eux de ce changement d’organisation. »
V. en ce sens, F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2012/2013, n° 740 ; G. Vigneron, JCl. Copropriété, V° « Syndicats secondaires – union des syndicats – union coopérative », Fasc. 82, n° 29.
Le nouvel article 1353 du Code civil reprend les dispositions de l’ancien article 1315 puisqu’il indique : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».
V. Cass. 3e civ., 31 mai 1989, n° 88-11524, à propos de la preuve du caractère gratuit d’un acte qui pèse sur le défendeur puisque la rémunération est normale et l’intention libérale, exceptionnelle. V. aussi en ce sens, F. Terré, Introduction générale au droit, Dalloz, 9e éd., 2012, n° 592.
L’arrêt porte la mention FS-PB.
On sait que la tenue irrégulière d’une assemblée faute d’avoir convoqué dans les formes requises par la loi tous les copropriétaires à l’assemblée est une cause de nullité des décisions prises au cours de cette assemblée. V. en ce sens, Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21410.
Sur la question, v. not. J.-M. Roux, « Le copropriétaire opposant » : Loyers et copr. 2006, étude n° 24.
L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le délai prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi pour contester les décisions de l’assemblée générale « court à compter de la notification régulière à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. »
V. en ce sens, F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, op. cit., n° 740 ; G. Vigneron, V° « Syndicats secondaires – union des syndicats – union coopérative », préc., n° 28.
V. en ce sens, G. Vigneron, V° « Syndicats secondaires – union des syndicats – union coopérative », préc., n° 29 : « Les copropriétaires des bâtiments non concernés par la constitution du syndicat secondaire, donc étrangers à l’assemblée habilitée à prendre la décision, ne sont pas tenus par le délai précité de deux mois, d’autant que le syndic n’a pas à leur notifier la décision prise ; en ce cas, l’action se prescrit par le délai de 10 ans prévu à l’article 42, alinéa 1er, de la loi. »
Testez gratuitement Lextenso !
