Avenant à un contrat de crédit-bail immobilier et point de départ de la prescription de l'action en nullité
La Cour de cassation décide que le point de départ de la prescription pour intenter l’action en nullité du contrat de crédit-bail immobilier pour méconnaissance de l’article L. 313-9 du Code monétaire et financier doit être fixé à la date de conclusion du contrat, et non à celle de son avenant. La solution retenue reste cependant dépendante de circonstances factuelles et ne saurait être généralisée à tous les avenants.
Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-18924
L’article L. 313-9 du Code monétaire et financier dispose que les contrats de crédit-bail immobilier « prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur. » Cette faculté de résiliation anticipée est la contrepartie de l’absence de résiliation triennale : elle permet au crédit-preneur de savoir à l’avance la somme qu’il aura à payer s’il décidait de mettre fin à l’opération de manière anticipée1. La Cour de cassation veille alors à ce que cette liberté de résiliation soit réelle : elle sanctionne de ce fait la clause de résiliation mettant à la charge du crédit-preneur le paiement d’une somme égale ou supérieure au montant qui aurait été dû si le contrat avait été exécuté jusqu’à son terme2. Décrivant cette jurisprudence, Alain Bénabent écrit que « le contrat doit prévoir une porte de sortie pour le[...]
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Pronier D. , « La clause de résiliation anticipée dans un contrat de crédit-bail immobilier », Rapp. C. cass. 1998, 1999, La Documentation française.
Cass. 3e civ., 27 avr. 1988, n° 84-13101 : Bull. civ. III, n° 81 ; JCP G 1989, II 21171, note Bey E.-M. – Cass. 3e civ., 27 nov. 1996, n° 94-20034 : Bull. civ. III, n° 228 ; JCP G 1996, I 4039, obs. Virassamy G. – Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-16179 : Bull. civ. III, n° 174 ; D. 1999, AJ, p. 18, obs. J. F.
Bénabent A., Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 11e éd., 2015, LGDJ, Précis Domat, n° 895.
Cass. 3e civ., 15 mai 1996, n° 94-14987 : Bull. civ. III, n° 116 ; Contrats, conc., consom. 1996, comm. 138, obs. Leveneur L. ; Defrénois 30 sept. 1996, n° 36387, p. 1076, obs. Bénabent A. – Cass. 3e civ., 4 oct. 2000, n° 98-22379 : Bull. civ. III, n° 156 ; D. 2000, AJ, p. 402, obs. Avena-Robardet V.
Pellet S., L’avenant au contrat, Stoffel-Munck P. (préf.), 2010, IRJS, Bibl. Institut André Tunc, n° 284.
Ibid., n° 142.
De nombreux arrêts portent sur l’estimation du « coût de l’exécution du contrat », afin de la comparer au coût de la résiliation. Il a ainsi été jugé que le coût de la levée de l’option (i.e. la valeur résiduelle du bien en fin de contrat) ne devait pas être pris en compte pour calculer le coût de l’exécution du contrat jusqu’à son terme, puisque le preneur n’est jamais tenu de lever l’option (Cass. 1re civ., 1er juill. 1998, n° 96-15467 : Bull. civ. III, n° 152 ; RDI 1999, p. 667, obs. Saint-Alary-Houin C.). De même, la Cour de cassation a refusé que le coût de l’exécution du contrat jusqu’à son terme soit calculé en tenant compte de la méthode de valeur réactualisée des loyers ; cette méthode, fondée sur l’idée qu’une somme versée dans plusieurs années (les loyers) a une valeur inférieure à la même somme versée aujourd’hui (l’indemnité de résiliation), avait pour effet de diminuer le montant des loyers restant dus et de rendre ainsi l’indemnité de résiliation plus facilement annulable : s’écartant de l’avis de son avocat général, la Cour de cassation a rejeté cette méthode de calcul (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 02-16863 : Bull. civ. III, n° 141 ; D. 2004, AJ, p. 2226, obs. Avena-Robardet V. ; JCP G 2004, II 10148, avis Gariazzo A. ; RTD com. 2004, p. 798, obs. Legeais D. ; Banque et droit 2004, p. 54, obs. Bonneau T., et p. 79, obs. Rontchevsky N.).
Par ex. Cass. com., 31 mai 2011, n° 10-15854 : « Mais attendu que l’exigence d’un écrit mentionnant le taux effectif global ne s’applique pas à un avenant, dont l’objet est d’assurer l’étalement du remboursement d’un prêt, sans modification des conditions initiales ; qu’après avoir relevé que l’avenant ne fait que rapporter les caractéristiques du prêt consenti le 29 décembre 1999, l’arrêt retient que les mentions contestées relatives au taux d’intérêt conventionnel sont celles de cet acte, qui sont reproduites dans l’avenant lequel n’a pour but que d’aménager le remboursement du prêt initial ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, faisant ressortir qu’en l’absence de novation, un nouveau délai de prescription n’avait pu courir, la cour d’appel, qui n’avait pas à rechercher l’incidence des frais notariés perçus lors de la conclusion de l’avenant, a exactement retenu que M. et Mme X ne pouvaient se prévaloir d’un TEG erroné ».
Cass. 1re civ., 15 oct. 2014, n° 13-16555 : « Mais attendu qu’ayant constaté qu’une erreur entachait le taux effectif global mentionné dans les prêt et avenant litigieux, la cour d’appel en a exactement déduit que la sanction de cette erreur appelait la substitution du taux légal au taux conventionnel dans chacun de ces actes, à compter de leur souscription et selon le taux légal en vigueur à leurs dates respectives, peu important l’absence de novation du prêt ».
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