Quand le casino Palm Beach permet d'affiner les critères et le régime du bail emphytéotique
La Cour de cassation rappelle que le bail emphytéotique se distingue du bail à construction en ce qu’il n’emporte pas d’obligation de construire à la charge du preneur. Elle décide également que le régime des baux commerciaux, en ce compris les règles de révision du loyer, n’est pas applicable au bail emphytéotique.
Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-21381
Conçu à l’origine pour permettre la mise en valeur des immeubles ruraux (réalisation de travaux importants pour mettre en culture des terres en friche, transformation profonde du mode d’exploitation de terres cultivées, construction de bâtiments d’exploitation, etc.), le bail emphytéotique permet aussi la réalisation d’ambitieuses opérations immobilières, comme les hospices de Lyon1, et, apprend-on par l’arrêt commenté2, le casino Palm Beach de Cannes.
En 1928, des propriétaires indivis avaient donné à bail à la société Cannes Balnéaire un terrain situé sur la presqu’île de la Croisette, pour une durée de 99 ans et un loyer annuel d’un franc. La société preneuse y avait édifié un complexe hôtelier comprenant un casino, le Palm Beach. Les bailleurs avaient sollicité la révision du loyer à 4,2 millions d’euros devant le juge des loyers commerciaux. Pour trancher ce litige, la Cour de cassation qualifie le contrat et en détermine le régime juridique.
Quant à la qualification du contrat, il s’agissait de savoir si le bail conférait au preneur un[...]
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V. Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti S., Les biens, 2e éd., 2010, LGDJ, n° 291, note 9.
V. en ce sens, Cass. 3e civ., 11 juin 1986, n° 84-17222 : Bull. civ. III, n° 93 ; RDI 1987, p. 324, obs. Bergel J.-L. – Cass. 3e civ., 20 nov. 1991, n° 90-20725 ; CA Paris, 24 févr. 2005 : Constr.-Urb. 2005, comm. n° 136, obs. Sizaire D.
Cass. 3e civ., 11 mai 1988, n° 86-19563 : Bull. civ. III, n° 89 – CA Paris, 8 nov. 1990 : RDI 1991, p. 71, obs. Groslière J.-C. et Saint-Alary-Houin C.
C. com., art. L. 145-3 : « Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer ».
Cass. com., 11 juill. 1961 : Bull. civ. III, n° 322 – Cass. 3e civ., 11 juin 1986, n° 84-17222 : Bull. civ. III, n° 93.
Cass. 3e civ., 19 févr. 2014, n° 12-19270 : Bull. civ. III, n° 24 ; Constr.-Urb. 2014, comm. n° 63, obs. Cornille P.
Sur cette possibilité, CA Limoges, 26 juin 2003 : Constr.-Urb. 2003, comm. n° 106, obs. Sizaire D.
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