Le congé délivré par un seul des co-preneurs solidaires
En présence d’une clause prévoyant que le congé ne pourrait être donné que par les deux locataires solidaires, la Cour de cassation juge que le congé donné par un seul d’entre eux est sans effet, de sorte que le locataire sortant reste tenu des loyers dus après son congé, mais également de ceux dus après l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le congé avait été délivré. La solution est excessive, et est d’ailleurs condamnée par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Macron du 6 août 2015.
Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14365
L’arrêt commenté appelle à la prudence le co-preneur solidaire qui délivrerait seul un congé. Il encourage à la créativité le bailleur qui souhaiterait éviter de perdre un débiteur potentiel des loyers impayés.
En l’espèce, conclu en mars 2007 avec un couple de locataires, un bail d’habitation contenait une clause selon laquelle « en cas de pluralité de preneurs, tout congé ne pourra valablement être donné que simultanément par l’ensemble des preneurs ». Madame avait, seule, délivré congé en juin 2009. Le bail s’était renouvelé en mars 2010 puis en mars 2013, en dépit de plusieurs mises en demeure de payer des arriérés de loyer. En juillet 2013, le bailleur avait fini par adresser aux locataires une mise en demeure visant la clause résolutoire[...]
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Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-18415 : Bull. civ. III, n° 73 ; Rev. loyers 2001, p. 439, obs. Rémy J. – Cass. 3e civ., 5 mai 2004, n° 03-10201 : Bull. civ. III, n° 87 ; D. 2005, p. 750, obs. Damas N. ; JCP G 2004, II, 10099, note Casey J. ; JCP E 2004, 1343, note Keita M. – Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 16-10324 ; D. 2017, p. 430, note Tisseyre S. ; RDC 2017, n° 114e3, p. 276, nos obs.
Cass. 3e civ., 19 juin 2002, n° 01-00652 : Bull. civ. III, n° 140 ; D. 2003, somm., p. 731, obs. Damas N. ; Defrénois 30 mai 2003, p. 672, obs. Brémond V. ; Loyers et copr. 2002, comm. 221, obs. Vial-Pedroletti B.
Cass. 3e civ., 13 déc. 1989, n° 88-13266 : Bull. civ. III, n° 232.
Cass. 1re civ., 7 juin 1989, n° 87-19049, D ; Cass. 1re civ., 13 oct. 1992, n° 90-18404 : Bull. civ. I, n° 166 ; JCP G 1993, II, 22047, obs. Hauser J. ; Defrénois 30 mars 1993, p. 380, obs. Champenois G. ; Defrénois 15 juin 1993, p. 708, note Massip J.
Cass. 3e civ., 27 mai 1998, n° 96-13543 : Bull. civ. III, n° 109.
Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 08-17209 : Bull. civ. III, n° 236.
Cass. 3e civ., 8 nov. 1995, n° 93-17110 : Bull. civ. III, n° 220 ; Defrénois 15 mars 1996, p. 355, obs. Delebecque P. ; Defrénois 30 juin 1996, p. 811, obs. Bénabent A. ; D. 1996, p. 368, note CRDP Nancy II ; RDI 1996, p. 285, note Collart-Dutilleul F.
Cass. 3e civ., 12 juill. 2000, n° 98-15868, D : après avoir rappelé que la tacite reconduction donne naissance à un nouveau bail, la Cour censure une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si le congé adressé au bailleur ne valait pas opposition par le locataire quittant les lieux à la tacite reconduction du bail à son égard.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 8-1 : Damas N., Des Lyons H., Marot G. et Rouquet Y., Droit et pratique des baux d’habitation, 9e éd., 2018-2019, Dalloz, n° 124-42.
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