La liberté dans la création et l'aménagement de droits réels en matière immobilière

Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304 : JCP G 2012, 1400, note Testu F.-X. ; D. 2012, p. 2596, obs. Tadros A. ; D. 2013, p. 53, note d’Avout L. et Mallet-Bricout B. ; D. 2013, p. 2123, obs. Reboul-Maupin N. ; RDC 2013, p. 584, obs. Libchaber R. ; RDC 2013, p. 627, obs. Seube J.-B. ; RLDC 2013, p. 7, note Dubarry J. et Julienne M. ; RDI 2013, p. 80, obs. Bergel J.-L. ; LPA 16 janv. 2013, p. 11, note Agostini F.-X. ; RTD civ. 2013, p. 141, obs. Dross W. ; JCP G 2013, I, 429, n° 12, obs. Périnet-Marquet H.

V. les articles Tadros A., « La liberté d’aménager les droits réels principaux » et Génicon T., « L’ordre public des biens et les servitudes » in Liberté contractuelle et droits réels, 2015, Institut universitaire Varenne, p. 88, n° 3 ; v. égal. Grimaldi M., « Les aménagements contractuels des nouveaux droits réels », Actes prat. ing. immobilière 2020, p. 6, n° 1.

Cass. req., 13 févr. 1834 : DP 1834, 1c 218 ; S 1834, 1, p. 205.

« Les articles 544, 546 et 552 du Code civil sont déclaratifs du droit commun relativement à la nature et aux effets de la propriété mais ne sont pas prohibitifs. Ni ces articles ni aucune loi n’excluent les diverses modifications et décomposition dont le droit ordinaire de propriété est susceptible ».

C. rur., art. L. 451-1 et s.

CCH, art. L. 251-1 et s.

CCH, art. L. 252-1 et s.

L. n° 88-13, 5 janv. 1988, art. 13.

L. n° 94-631, 25 juill. 1994.

Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-18791 : Constr.-Urb. 2012, comm. 134, obs. Cornille P. ; D. 2012, p. 2128, obs. Mallet Bricout B. et Reboul Maupin N. ; RDI 2012, p. 198, obs. Bergel J.-L. ; RTD civ. 2012, p. 549, note Revêt T. ; Dr. & patr. 2012 p. 93, obs. Seube J.-B. et Revêt T.

Cass. 3e civ., 3 juin 1997, n° 95-16484 : Defrénois 30 nov. 1997, n° 36689, p. 1321, note Dagorne Labbe Y. ; JCP G 1997, I 4060, n° 19, obs. Périnet-Marquet H.

Les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article L. 251-3, ainsi que celles de l’avant dernier alinéa de l’article L. 251-5 sont d’ordre public, comme le précise l’article L. 251-8.

Cass. 3e civ., 24 mars 1993, n° 91-11690 : Bull. civ. III, n° 45, RTD civ. 1993, p. 853 obs. Zénati F. : « L’interdiction faite à l’acquéreur d’un fonds de l’affecter à un usage déterminé pouvant constituer une charge pour un héritage au profit d’un autre et revêtir ainsi le caractère d’une servitude établie par le fait de l’homme, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision en retenant que le droit constitué au bénéfice du fonds dominant, non contraire à l’ordre public, était attaché aux biens immeubles énumérés dans l’acte » – Cass. com., 15 juill. 1987, n° 86-11272 : D. 1988, p. 360, note Atias C. et Mouly C. ; RTD civ. 1989, p. 351 obs. Zénati F. : « Attendu que l’interdiction faite à l’acquéreur d’un fonds de l’affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d’une servitude établie par le fait de l’homme attachée au fonds dans l’intérêt d’un autre fonds et est valable pourvu que ce service n’ait rien de contraire à l’ordre public et attendu qu’une convention restreignant sans limitation de temps l’exercice d’une activité commerciale définie est licite si elle est restreinte à un lieu déterminé ». S’il manque une caractéristique de la servitude, en l’occurrence le fonds dominant, la clause sera sauvée en la qualifiant de droit personnel : « Qu’en statuant ainsi, alors que l’interdiction faite à l’acquéreur d’un fonds immobilier de l’affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d’une obligation personnelle, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2001, n° 99-14784 : Bull. civ. III, n° 94 ; D. 2002, p. 433, obs. Libchaber R. ; D. 2002, Somm., p. 2513, obs. Reboul Maupin N. ; RTD civ. 2002, p. 125 obs. Revêt T.).

Cass. 3e civ., 26 avr. 1978, n° 76-14254 : « Attendu que pour débouter la société civile immobilière La Libératrice de sa demande tendant à faire respecter les servitudes instituées par la décision administrative du 26 décembre 1944, la cour d’appel retient que la renonciation auxdites servitudes a été régulièrement formalisée par acte notarié. Attendu qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société civile immobilière La Libératrice soutenant que ces servitudes, imposées par l’autorité administrative dans l’intérêt général, ne pouvaient faire l’objet d’une renonciation, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » – V. dans le même sens Cass. 3e civ., 3 févr. 1982, n° 80-14632.

Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, n° 97-22161 : Bull. civ. III, n° 250 ; JCP N 2000, 682, obs. Sizaire C. ; JCP G 2000, I 265, n° 22, obs. Périnet-Marquet H. ; Defrénois 15 mars 2000, n° 37112, p. 314, note Atias C. ; RDI 2000, p 147, obs. Bergel J.-L. – Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, n° 00-14176 : Bull. civ. III, n° 272 ; D. 2003, Somm., p. 2048, obs. Reboul Maupin N. ; JCP G 2003, I 172, n° 14, note Périnet-Marquet H. ; RDI 2003, p. 171, obs. Bergel J.-L. : « les servitudes imposées par l’autorité administrative lors de la division d’un fonds poursuivant un intérêt général ayant un caractère d’ordre public ne sont pas éteintes par leur non-usage pendant 30 ans ». – V. dans le même sens : CA Bordeaux, 10 mai 2011, n° 09/05839 ; CA Lyon, 17 janv. 2012, n° 10/04650.

Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, n° 15-10566 ; Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21329 ; Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 18-10601 ; Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-10977.

Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-22357 : Bull. civ. III, n° 111 ; D. 2014, p. 1939 ; RDI 2014, p. 640, obs. Poumarède M. ; RTD civ. 2015, p. 163, obs. Dross W. ; JCP N 2015, 1102, n° 40, obs. Zalewski Sicard V. ; RDC 2015, p. 58, obs. Seube J.-B. : « Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l’agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet ».

Cass. 3e civ., 14 nov. 2002, n° 01-13904 : Bull. civ. III, n° 223 ; D. 2002, p. 3241.

CGPPP, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6.

CGPPP, art. L. 2122-9 ; CGCT, art. L. 1311-7.

Dross W., « Liberté contractuelle et qualification », in Liberté contractuelle et droits réels, 2015, Institut universitaire Varenne.

Cass. 3e civ., 13. janv. 1987 : Bull. civ. III, n° 93 – Cass. 3e civ., 12 mai 2010, n° 09-14387.

Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22255 : Bull. civ. III, n° 113 ; D. 2001, p. 151, note Libchaber R. ; Defrénois 30 oct. 2000, n° 37242, p. 1170, obs. Atias C. ; JCP G 2000, I 165, n° 21, obs. Périnet-Marquet H. ; RDI 2000, p. 316, note Bergel J.-L.

Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-11079 : Bull. civ. III, n° 77 ; D. 2009, p. 2300, obs. Mallet Bricout B. ; JCP 2009, 337, 14, obs. Périnet-Marquet H. ; RLDC 2009, n° 3481, obs. Parance B. ; Dr. & patr. 2010, p. 34, note Delfosse C.

Cass. 3e civ., 12 mars 2008, n° 07-10164 : D. 2008, p. 919, obs. Forest G. ; D. 2008, p. 2463, obs. Mallet Bricout B. ; AJDI 2008, p. 795, note Prigent S. ; JCP 2008, II 10161, note Déchenaud D. ; JCP G 2008, 1328, obs. Périnet-Marquet H. ; Dr. & patr. 2008, p. 93, obs. Seube J.-B. ; RTD civ. 2009, p. 142, obs. Revêt T., arrêt relatif à la servitude de surplomb où la Cour de cassation a pu considérer : « Mais attendu qu’ayant relevé que la corniche avait été édifiée il y a plus de trente ans avec l’immeuble, lequel, de type “chartreuse”, ancien et de caractère, formait un tout sur le plan architectural dans lequel elle s’intégrait pour être surmontée d’une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton et souverainement retenu qu’elle présentait un avantage pour l’usage et l’utilité du fonds des époux X, en ce qu’elle faisait partie de l’architecture même de leur immeuble, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à l’agrément, en a exactement déduit que le fonds des époux X, qui pouvaient se prévaloir d’une possession utile, bénéficiait d’une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription ».

Relatif au caractère réel du droit et à sa durée.

Relatif aux servitudes.

Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 : Bull. civ. III, n° 183 ; D. 2008, p. 2458, obs. Mallet Bricout B. ; Administrer 2008, p. 58, obs. Bouyeure J.-R. ; Loyers et copr. 2007, p. 255, obs. Vigneron T., JCP G 2008, I 122, obs. Périnet-Marquet H. ; JCP N 2007, 1328, note Stemmer B. Il est, dès lors, susceptible d’usucapion.

Cass. 3e civ., 6 nov. 2002, n° 01-03436 : Bull. civ. III, n° 215 p. 185 ; JCP G 2003, 43, obs. Périnet-Marquet H. ; Constr.-Urb. 2003, comm. 103, obs. Sizaire D ; Loyers et copr. 2003, comm. 50, obs. Vigneron Th. ; Administrer 2003, p. 45, note Capoulade P. ; D. 2003, p. 191 note Giverdon Cl. ; Defrénois 15 avr. 2003, n° 37699, p. 466, obs. Atias C. – Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13477 : Bull. civ. III, n° 98 ; Loyers et copr., comm. 181, note Vigneron Th. ; Defrénois 15 sept. 2008, n° 38691, p. 1684, obs. Atias C. ; RTD civ. 2007, p. 591, obs. Revêt T. ; Administrer 2007, p. 49, note Capoulade P., D. 2007, p. 1871, note Forest G. ; JCP G 2007, 20, obs. Périnet-Marquet H. – Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-15314 : Bull. civ. III, n° 8 ; JCP G 2008, 41, 21, obs. Périnet-Marquet H. ; AJDI 2009 p. 35, note Tomasin D ; Defrénois 30 mars 2008, n° 38740, p. 705, obs. Atias C. – Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16540 : Loyers et copr. 2008, somm. 285, obs. Vigneron G.

CE, 11 févr. 1994, n° 109564, Cie d’assurance la préservatrice foncière : JCP G 1994, II 22338 ; CJEG 1994, p. 197, chron. Sabière P., concl Toutée H. ; AJDA 1994, p. 548, note Dufau J. ; D. 1994, p. 493, note Davignon J.-F. ; JCP G 1994, II 22338, note Rouault M.-C.

CE, 23 janv. 2020, n° 430192 ; CE, 10 mars 2020, n° 432555.

Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, préc. note 1.

Andreu L., « Analyse et régime des droits de jouissance spéciale », in Liberté contractuelle et droits réels, 2015, Institut universitaire Varenne, p. 136 ; Dubarry J., « L’avènement du droit réel de jouissance spéciale », Actes prat. ing. immobilière 2018, dossier 18.

Streiff V., « Les droits réels de jouissance spéciale : solide alternative à l’usufruit et aux droits d’usage », Actes prat. ing. immobilière 2018, n° 3, dossier 19.

Damas N., « Le droit réel de jouissance spéciale et la jouissance d’un local commercial, professionnel ou d’habitation », Actes prat. ing. immobilière 2018, n° 3, dossier 20.

Le Normand-Caillère S., « La fiscalité du droit réel de jouissance spéciale d’un bien immobilier », Actes prat. ing. immobilière 2018, n° 3, dossier 25 ; Douet F., « Les aspects fiscaux du droit réel de jouissance spéciale », Actes prat. ing. immobilière 2020, p. 8, n° 1.

Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013 ; JCP G 2016, 978, obs. Milleville ; JCP N 2015, 1083, note Julienne M. et Dubarry , JCP G 2015, 252 note Revêt T. ; D. 2015, p. 599, note Mallet Bricout B. ; JCP G 2015, 546, obs. Périnet-Marquet H. : « Lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil ».

Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240 : « Qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ».

Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 14-26953 : RTD civ. 2016, p. 894, note Dross W., JCP N 2016, 1294, note Dubarry J. et Streiff L. ; JCP G 2016, note Laurent J. ; JCP G 2016, 978, obs. Milleville ; JCP G 2016, doctr. 1191, n° 5, obs. Périnet-Marquet H. : « Mais attendu qu’ayant relevé que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le Code civil, la cour d’appel, qui a constaté que ce droit avait été concédé pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie, que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de 30 ans ».

L. n° 86-18, 6 janv. 1986, qui offre par exemple à l’associé un droit de retrait dans l’article 19-1. Lors de l’acquisition de son lot, le futur associé non professionnel bénéficie également, depuis la transposition d’une directive communautaire n° 94/47 par la loi du 8 juillet 1998, et depuis la transposition par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 d’une directive n° 2008/122, de la protection offerte par les articles L. 224-69 et suivants (C. consom., art. L. 121-60 et s., anc.) du Code de la consommation.

CCH, art. L. 254-1 et s.

CCH, art. L. 255-12.

La loi parle de bail avec une convention d’usufruit mais la pratique préfère le terme d’ULS.