Cession d'un immeuble occupé à une société HLM : quelle influence sur la nature du bail ?
Cass. 3e civ., 28 mai 2020, no 19-14089, ECLI:FR:CCASS:2020:C300339, PB (rejet) : Defrénois flash 1er juill. 2020, n° 156s9, p. 7
Le droit du bail immobilier est en miettes : dans le Code civil, se trouve le droit commun mais il a une vocation si subsidiaire qu’il en devient presque inappliqué ; dans des codes épars ou des lois non codifiées se trouvent les droits spéciaux, précis et détaillés à l’envi, selon la nature de la convention conclue ; au sein même de ces statuts législatifs se trouvent des dispositions dérogatoires que l’on pourrait alors qualifier de très spéciales… Cette stratification s’illustre dans les baux d’habitation puisque l’article 40, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 déclare inapplicables aux baux d’habitation conclus avec des sociétés HLM certaines de ses dispositions. Au sein du droit spécial des baux d’habitation existe donc un droit très spécial pour les locations conclues avec des offices ou sociétés HLM.
Cet émiettement du bail immobilier peut ouvrir sur d’importantes interrogations lorsqu’un bail, conclu en secteur libre, est transféré à une société HLM à l’occasion de la vente de l’immeuble : la vente réalisée emporte-t-elle automatiquement application du droit très spécial des baux HLM ou le locataire conserve-t-il, en dépit de la cession intervenue, le bénéfice du droit commun du bail[...]
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V., sur les spécificités des baux HLM : Damas N., Des Lyons H., Marot G. et Rouquet Y., Droit et pratique des baux d’habitation, 9e éd., 2018, Dalloz, nos 700.00 et s.
En droit spécial du bail, L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10 : « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de tacite reconduction, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques (…) et de six ans pour les bailleurs personnes morales. »
Par ex. : Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-18168 : Bull. civ. III, n° 185 ; AJDI 2007, p. 204, obs. Rouquet Y. ; RDC 2007, p. 383 – nos obs. sous Cass. com., 13 mars 1990, n° 88-18251 : Bull. civ. IV, n° 77 ; RTD civ. 1990, p. 464, obs. Mestre J. – Cass. com., 11 févr. 1997, n° 95-15130 : Bull. civ. IV, n° 46 : D. 1998, p. 552, obs. Boccara B.
Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, n° 07-21879 : Bull. civ. III, n° 39.
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