Solution

V., sur les opérations du secteur libre, Daudré G., « Pratique de la vente en l’état futur d’achèvement dans le secteur libre », RDI 2006, p. 15.

La jurisprudence admet sur le fondement de l’article 552 du Code civil qu’un empiétement puisse être constitué par une intervention uniquement en sous-sol. V. par ex. Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-26023 : Bull. civ. III, n° 18 ; Defrénois flash 2 mars 2015, n° 127p3, p. 10. Sur la distinction entre servitude et empiétement, v. les travaux du 111e congrès des notaires de France, « La sécurité juridique, un défi authentique », mai 2015, Strasbourg, spéc. n° 4038.

Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16015 : Bull. civ. III, n° 71 – Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17526 : Bull. civ. III, n° 248. V., pour un rappel récent de l’état de la jurisprudence sur ce sujet, Méano A.-L., « Présentation du droit positif en matière d’empiétement », Defrénois 23 août 2018, n° 134q4, p. 19.

Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-25113 : Bull. civ. III, n° 155 ; Defrénois flash 5 déc. 2016, n° 137b4, p. 7. V. aussi Defrénois 30 mars 2017, n° 126c9, p. 359, obs. Périnet-Marquet H.

Pour une présentation de la volumétrie, v. les travaux de la deuxième commission du 103e congrès des notaires de France, « La division de l’immeuble », sept. 2007, Lyon, nos 2254 et s.

103e congrès des notaires de France, « La division de l’immeuble », sept. 2007, Lyon, spéc. n° 2304.

Sur les obligations communes aux VEFA du secteur libre et du secteur protégé, v. Pourcel E., « La VEFA, un contrat monochrome ou polymorphe ? », Constr.-Urb. 2015, étude 1, spéc. n° 4.

Zalewski-Sicard V., « Le garant en VEFA et en VIR : une réforme au milieu du gué », Constr.-Urb. 2019, étude 9.

Exception faite des dispositions relatives à la garantie des vices apparents et cachés, sur lesquels v. Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 9e éd., 2015, Dalloz, nos 327 et 367.

Sur les restrictions encadrant la liberté contractuelle, v. Becqué-Ickowicz S., « VEFA et contrats de construction : quelle liberté contractuelle ? », Defrénois 30 juin 2014, n° 116p4, p. 674.

Cass. 3e civ., 15 févr. 1978, n° 76-11889 : Bull. civ. III, n° 84 ; RDI 1979, p. 86, obs. Saint-Alary R., Groslière J. et Jestaz P. ; D. 1973, IR, p. 427, obs. Giverdon C. ; Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 9e éd., 2015, Dalloz, n° 387.

Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 9e éd., 2015, Dalloz, n° 387.

Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21145 : Bull. civ. III, n° 15 ; Defrénois 30 mars 2008, n° 38740, p. 707, obs. Savaux E.

V. Becqué-Ickowicz S., « Retour sur les modifications relatives à la protection de l’acquéreur immobilier », Defrénois 30 janv. 2016, n° 122a6, p. 59 ; Nitot-Dorlencourt B., « 20e anniversaire de la loi SRU : réponses aux questions posées sur le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH », Bull. Cridon Paris, 2020, n° 1, p. 6 (1re partie), et n° 10, p. 6 (2e partie).

Cass. 3e civ., 16 sept. 2014, n° 13-20002, D : Defrénois 30 nov. 2014, n° 117y9, p. 1187, obs. Becqué-Ickowicz S. ; Defrénois flash 13 oct. 2014, n° 125m0, p. 5 – Cass. 3e civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915, D : Defrénois 28 févr. 2016, n° 122h3, p. 171, obs. Becqué-Ickowicz S.

Cass. 3e civ., 5 déc. 2019, n° 18-24152, FS-PBI : Defrénois 2 avr. 2020, n° 159d6, p. 27, obs. Grimaldi C. ; Defrénois 19 déc. 2019, n° 155n1, p. 5.

V., sur cette modification, Durand-Pasquier G., « VEFA : La condition légale d’obtention d’un prêt s’applique à présent impérativement aux contrats de réservation », Constr.-Urb. 2011, alerte 95.

Une SCI est considérée comme agissant à titre professionnel si l’acte conclu a un rapport direct avec son objet social. V. Cass. 3e civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915. D : Defrénois 28 févr. 2016, n° 122h3, p. 171, obs. Becqué-Ickowicz S.

V., sur la suppression de l’obligation d’apposer, dans les actes authentiques, les mentions manuscrites prescrites par la loi, Piedelièvre S., « Remarques sur les dispositions relatives à l’authenticité, à la publicité foncière et aux mentions manuscrites », Defrénois 30 juin 2011, n° 40043, p. 1087, spéc. p. 1091.

Un article liminaire du Code de la consommation précise que, « pour l’application du présent code, on entend par : consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ; non-professionnel : toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ; professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».

V., à ce sujet, Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 9e éd., 2015, Dalloz, n° 406 ; pour une étude d’ensemble, v. Faure-Abbad M., « Clauses abusives dans les contrats de construction », JCl. Construction-Urbanisme, fasc. 900 ; v. égal. Poumarède M., « Les contrats de construction et le droit de la consommation », RDI 2017, p. 8 ; v. enfin Tricoire J.-P. et Meyssan P.-J., « La VEFA et la protection du “consommateur immobilier” », JCP N 2017, 1244.

Sur les incidences de la loi Hamon sur le secteur immobilier, v. Sizaire C., « Vers l’édification d’une tour de Babel… », Constr.-Urb. 2014, repère 10.

V. l’étude de Meyssan P.-J. et Radot D., « Faut-il rénover le contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement ? », JCP N 2003, 1240.

Cass. 3e civ., 8 juin 2005, n° 04-11797 : Bull. civ. III, n° 124 ; Constr.-Urb. 2005, comm. 156, obs. Sizaire D. ; Defrénois 15 janv. 2006, n° 38307-19, p. 80, obs. Périnet-Marquet H.

Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-22924 : Bull. civ. III, n° 5 ; Constr.-Urb. 2012, comm. 54, obs. Sizaire C. ; Defrénois 15 mai 2012, n° 40498, p. 455, obs. Seube J.-B. Cet arrêt énonce également que l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (mesurage loi Carrez) n’est pas applicable aux ventes de lots de copropriété à construire. V., sur cette question débattue, Noblot C., « La contenance dans la VEFA », RDI 2015, p. 156.

Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-17800 : Bull. civ. III, n° 152 ; Defrénois 30 mai 2013, n° 112r6, p. 525, obs. Périnet-Marquet H. ; Defrénois flash 19 nov. 2012, n° 115s4, p. 4. On observera que la clause litigieuse renvoyait l’appréciation des jours d’intempéries à une attestation établie par l’architecte ou par un bureau d’études dont on aurait pourtant pu présumer qu’ils avaient un intérêt personnel, en raison de leurs liens contractuels avec le vendeur pris en sa qualité de maître de l’ouvrage, à certifier l’existence d’une cause légitime de retard. V., dans la même lignée, Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14212, FS-PBI : JCP N 2020, 1018, note Poumarède M.

Comm. clauses abusives, avis n° 16-01, 29 sept. 2016 : RDI 2017, p. 93, obs. Tournafond O. et Tricoire J.-P.

Si, selon la jurisprudence européenne, le notaire n’est pas tenu de soulever d’office le caractère abusif d’une clause, rien ne lui interdit de le faire dans le cadre de son devoir de conseil. V. CJUE, 3e ch., 1er oct. 2015, n° C-32/14 : Defrénois 15 févr. 2016, n° 122e3, p. 134, spéc. n°°10, obs. Nourissat C. ; Defrénois flash 23 nov. 2015, n° 131d3, p. 12.

V., sur la généralisation du contrôle des clauses abusives dans les contrats d’adhésion, Poumarède M., « Le contenu du contrat », RDI 2016, p. 331, spéc. p. 334 et s., et, sur l’apport de la loi de ratification du 20 avril 2018, Pellet S., « Contrat d’adhésion et clauses abusives », Defrénois 11 oct. 2018, n° 140t9, p. 17.

L. n° 2014-344, 17 mars 2014 : JO, 18 mars 2014.

V., en ce sens, Feferman M. et Petit E., « La médiation de la consommation et les métiers de l’immobilier », AJDI 2016, p. 91.