Les arrêts récents en matière de locations de tourisme : analyse et portée
L’activité jurisprudentielle du changement d’usage a été dominée par la conformité du dispositif du Code de la construction et de l’habitation à la directive Services.
Si les règlements municipaux (notamment à Paris) en ressortent confortés, des questions restent en suspens au regard de la protection du droit de propriété.
L’extension annoncée du dispositif aux locaux commerciaux devrait à nouveau mobiliser les juridictions.
S’agissant du thème des « locations de tourisme » qui nous était dévolu, s’est naturellement imposé le commentaire des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 février 2021, relatifs à la conventionnalité de la réglementation du changement d’usage que réglementent les articles L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation1 au regard de la directive dite Services du 12 décembre 20062, ayant opposé la ville de Paris à des bailleurs ayant recours à la plateforme collaborative Airbnb.
Coïncidence ou signe des temps, lors de[...]
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Je remercie très chaleureusement Monsieur le conseiller référendaire Ludovic Jariel pour l’envoi de son intervention et pour nos discussions (Defrénois 20 janv. 2022, n° 205c1).
PE et Cons. CE, dir. n° 2006/123/CE, 12 déc. 2006, relative aux services dans le marché intérieur (JOUE L 376, 27 déc. 2006, p. 36).
J. Laurent, « Locations civiles : analyse et portée de la jurisprudence », in « Quatrième rencontre de jurisprudence autour du droit immobilier : baux civils, sociétés civiles immobilières, urbanisme, espace rural », DEF 30 avr. 2020, n° DEF159j4.
J. Laurent, « Acquisition par accession par le propriétaire des loyers d’une sous-location prohibée : les fruits civils sont-ils des fruits comme les autres ? », note sous Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20727, FS-PBRI, GPL 26 nov. 2019, n° GPL364k5. Sur cet arrêt, v. également DEF 19 déc. 2019, n° DEF154k9, obs. M. Soulié ; DEF 30 janv. 2020, n° DEF156k6, obs. L. Tranchant ; DEF 26 sept. 2019, n° DEF152e6.
L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars 2014.
Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26156, FP-PBI : DEF 22 nov. 2018, n° DEF143a5.
CJUE, gde ch., 22 sept. 2020, nos C-724/18 et C-727/18, Airbnb c/ ville de Paris : DEF flash 14 oct. 2020, n° DFF158e5.
Nous renvoyons sur ce point aux explications détaillées du conseiller Ludovic Jariel (Defrénois 20 janv. 2022, n° 205c1).
CJUE, 19 déc. 2019, n° C-390/18, Airbnb Ireland c/ France ; JTT 2020, n° 226, p. 11, obs. X. Delpech.
Est présentée ici la décision « matrice » de ces cinq arrêts (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 17-26156, FP-PR) à partir de laquelle la Cour de cassation a développé puis « dupliqué » son raisonnement dans ses autres décisions, toutes opposant le propriétaire d’un bien immobilier à la ville de Paris (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 17-26158, D ; Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-11462, FP-P ; Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-11577, D ; Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-13191, FP-P). C’est ce dernier qui aura eu les honneurs de la publication au Bulletin pour cette raison. Sur ces arrêts, v. DEF 25 févr. 2021, n° DEF169k5.
Définition à rapprocher de la notion de meublés de tourisme de l’article D. 324-1 du Code du tourisme : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-7.
L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO, 24 nov. 2018.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12 et s.
Remarque : la non-conformité de ce texte n’était pas invoquée par le premier moyen mais la Cour de cassation s’est néanmoins emparée de cette question.
V. l’arrêt de principe, CEDH, 13 juin 1979, n° 6833/74, Marckx c/ Belgique : Série A, n° 31 – CEDH, 23 sept. 1982, n° 7151/75 et 7152/75, Sporrong et Lönnroth c/ Suède : Série A, n° 52. « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »
CEDH, 23 sept. 1982, n° 7151/75 et 7152/75, Sporrong et Lönnroth c/ Suède : Série A, n° 52.
CEDH, 21 févr. 1986, n° 8793/79, James et a. c/ Royaume-Uni.
CEDH, gde ch., 29 avr. 1999, n° 25088/94, 28331/95 et 28443/95, Chassagnou c/ France.
Pour les communes dont le PLU est antérieur à la loi ALUR du 24 mars 2014, il s’agit des locaux à usage commercial inclus dans les constructions dont la destination est le commerce, l’hébergement hôtelier ou l’artisanat.
V. G. Daudré, « Changement d'usage. Aperçu rapide », JCP N 2021, 1157, n° 51-32.
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