La comptabilité des sociétés civiles immobilières
La tenue d'une comptabilité pour les SCI n'est pas toujours obligatoire, mais elle est souvent nécessaire en pratique.
Un exemple chiffré permet de justifier de son utilité.
De nombreuses sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ne tiennent pas de comptabilité, laquelle fait « bien souvent office d’épouvantail »1. Apparemment sans gravité, il existe des cas où cette carence peut être préjudiciable au gérant, aux associés, voire à la société elle-même. Aussi, bien souvent, le recours à une comptabilité apparaît-il comme nécessaire (I), même si elle prend différentes formes en pratique (II).
I – La nécessité d’une comptabilité
La tenue d’une comptabilité au sein d’une SCI peut être nécessaire, voire obligatoire, en raison de certaines dispositions du Code civil, du Code général des impôts ou même du Code de commerce (A). Lorsqu’il ne s’agit pas d’une obligation, son recours est néanmoins rendu souhaitable en pratique (B).
A – Les textes justifiant de la nécessité ou de l’obligation de la tenue d’une comptabilité
Deux textes du Code civil relatifs aux sociétés civiles rendent indispensable, bien que non obligatoire, la tenue d’une comptabilité : les articles 1855 et 18562.
Selon le premier, « les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des[...]
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M. Storck, S. Fagot et T. de Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, 2e éd., 2019, LGDJ, Les Intégrales, n° 878 ; v. également X. Boutiron, P. Robinet-Loiseau, N. Cormery et C. Maréchal, « Modalités de distribution du prix de vente d’un bien immobilier par une SCI », DEF 10 mars 2022, n° DEF206e4.
M. Storck, S. Fagot et T. de Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, 2e éd., 2019, LGDJ, Les Intégrales, n° 880.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, spéc. n° 12 ; v. également : J.-P. Garçon, « La comptabilité des sociétés civiles immobilières de gestion », JCP N 1996, n° 49, 1707, spéc. n° 8.
Cass. com., 4 nov. 2014, n° 13-22487, D : Dr. sociétés 2015, comm. 45, obs. H. Hovasse.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 31.
V. E. Simon-Michel, « La détermination du résultat d’une société fiscalement de personnes », RFP 2019, étude 27.
V. BOI-BIC-BASE-10-20-10, 12 mai 2021, § 130 et s.
CE, 8e-3e ss-sect., 10 juill. 2007, n° 287661 : JCP N 2008, n° 6, 1082, obs. J.-P. Garçon.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 14.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 14.
JCl. Notarial Formulaire, v° Sociétés, fasc. E-70, spéc. n° 8, note G. Lesguillier.
JCl. Notarial Formulaire, v° Sociétés, fasc. E-70, n° 11, note G. Lesguillier.
M. Storck, S. Fagot et T. de Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, 2e éd., 2019, LGDJ, Les Intégrales, nos 882 et s.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 25.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 24.
CE, 8e-9e ch., 16 févr. 2000, n° 133296, SA Éts Quémener : Lebon T. ; Dr. fisc. 2000, 14, comm. 183, note J. Turot.
CE, 8e-3e ch., 9 mars 2005, n° 248825 : Lebon T. ; JCP N 2005, n° 48, 1485, obs. J.-P. Garçon.
J.-J. Lubin, « SCI et transmission : panorama de fiscalité », RFP 2020, dossier 8.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 21.
J.-F. Montredon, « La SCI, moyen de protection du patrimoine privé ? », DEF 8 févr. 2018, n° DEF130x4, p. 23, spéc. n° 12.
M. Storck, S. Fagot et T. de Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, 2e éd., 2019, LGDJ, Les Intégrales, n° 888.
V. S. Anouchian, « SCI et problématiques comptables », Actes prat. strat. patrimoniale 2013, n° 1, dossier 3, spéc. n° 8.
S. Quilici et F. Deboissy, « SCI et optimisation fiscale », Actes prat. ing. sociétaire 2008, n° 101, dossier 5, n° 29.
J.-P. Garçon, « La comptabilité des sociétés civiles immobilières de gestion », JCP N 1996, n° 49, 1707, spéc. n° 32.
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