Inopposabilité d'un modificatif non publié, nonobstant sa connaissance par l'acquéreur
Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, no 20-23221, F–D (cassation partielle)
Faits et solution. Dans cette affaire, le propriétaire d’un lot transitoire non construit, acquis en 2001, avait été assigné par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges. En représailles, ce copropriétaire avait formulé plusieurs demandes reconventionnelles, tendant à remettre en cause la présence de divers services collectifs sur le terrain d’assiette de son lot. En particulier, le défendeur réclamait le retrait d’un local poubelle. Le syndicat faisait sur ce point valoir que la présence de ce local procédait d’un « accord » intervenu entre un précédent propriétaire du lot transitoire et le syndicat, d’une part, et de la confirmation de cet accord par une assemblée générale de 1992, d’autre part.
Toutefois, il est apparu qu’aucun modificatif n’avait été publié pour constater cette restriction d’usage du lot au profit de la collectivité, ne serait-ce que par le dépôt au rang des minutes d’un notaire du procès-verbal de l’assemblée, selon la possibilité qui existait alors1. C’est cette circonstance que le propriétaire du lot transitoire invoquait pour se voir déclarer inopposable l’engagement pris par son auteur à l’égard du syndicat.
Pour rejeter la demande d’enlèvement du local poubelle, la cour d’appel s’est fondée, si l’on excepte d’obscurs motifs sur la[...]
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Jusqu’à l’adoption de l’article 710-1 du Code civil, qui a mis fin à cette alternative à l’établissement d’un acte authentique aux fins de publication.
Entre autres dernièrement, Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-19179, FS-PBI : JCP G 2020, 1410, spéc. 2269, avis B. Sturlèse (av. gén.), remarquant en particulier : « Il résulte en particulier des énonciations de l’arrêt que, en raison de la configuration des lieux, de l’enchaînement des subdivisions et cessions successives des parcelles entre les parties, les exposants ne pouvaient pas ignorer la servitude litigieuse qu’avait nécessairement constituée le défendeur à son profit en subdivisant son fonds pour créer la parcelle acquise ultérieurement par les exposants » ; sur cet arrêt, v. également DEF 18 févr. 2021, n° DEF169c2, obs. L. Tranchant ; DEF 15 oct. 2020, n° DEF164s9.
Nous soulignons.
Cass. 3e civ., 31 janv. 1996, n° 93-18318 : Bull. civ. III, n° 29.
J.-R. Bouyeure, « L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété », Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° C7239, p. 2 ; G. Gil, « L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications », IR copr. oct. 2011, p. 25 et s. ; J. Hocquard, « Opposabilité du modificatif du règlement de copropriété non publié », IR copr. nov. 2021, p. 43 et s.
D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 4, al. 1 et 2.
J.-R. Bouyeure, « L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété », Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° C7239, p. 2 , évoquant « un palliatif provisoire » et une « solution d’attente », ne dispensant pas de la publication ; G. Gil, « L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications », IR copr. oct. 2011, spéc. p. 27 et s. ; P. Capoulade, D. Tomasin (dir.) et a., La copropriété 2021-2022, 2021, Dalloz Action, n° 312.161.
Comme l’illustre l’arrêt commenté, une simple « connaissance » ne suffit pas, v. CA Paris, 23e ch. B, 13 oct. 1995, Juris-Data n° 1995-023325 : Loyers et copr. mars 1996, n° 132.
CA Paris, 4-2, 16 nov. 2011, Juris-Data n° 2011-026763 : Loyers et copr. 2012, comm. 94, obs. G. Vigneron.
V. par ex., Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-14711 : Bull. civ. III, n° 190, où avait été jugée illicite et inopposable à l’acquéreur du lot concerné une clause, insérée par le promoteur-vendeur, stipulant que le concierge habitera obligatoirement dans des locaux spécialement affectés à cet effet.
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