Pas de servitude sur une partie commune objet d'un droit de jouissance privative

En énonçant qu’« il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot privatif sur les parties communes d’un immeuble en copropriété », l’arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation illustre une nouvelle fois les relations complexes qu’entretiennent les notions de copropriété et de servitudes.

La copropriété est en effet historiquement fondée sur un alliage entre la technique des servitudes (c’est-à-dire des rapports d’affectation perpétuels entre fonds) et une indivision perpétuelle : il s’agissait à l’origine de permettre à des copropriétaires de contracter les uns vis-à-vis des autres propter rem (pour chaque lot vis-à-vis des autres lots), des engagements réels perpétuels tenant à la jouissance (destination, habitation bourgeoise, etc.) et, surtout, celui de ne pas demander le partage1.

C’est d’ailleurs cette structure originelle, longtemps après l’entrée en vigueur de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui s’est finalement imposée dans l’esprit des juges, puisqu’après avoir été un temps opposée à la reconnaissance des servitudes en copropriété entre lots privatifs, sous l’influence d’une doctrine y relativement hostile2, la Cour de cassation a finalement reviré sa position pour juger désormais que « la division d’un immeuble en[...]