Portée de la rétractation de l'acquéreur d'un bien immobilier par courrier électronique
Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, no 20-23468
Quel est le formalisme applicable à la notification par l’acquéreur de sa rétractation ?
Consacré par la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, le droit de rétractation reconnu à tout acquéreur d’un bien immobilier a été étendu par la loi SRU du 13 décembre 2000 à tout acquéreur non professionnel, quelle que soit la qualité du vendeur (CCH, art. L. 271-1). Ce droit de rétractation poursuit une finalité protectrice de l’acquéreur immobilier. Plusieurs formalismes garantissent son effectivité1. Outre la mention dans l’acte des informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation (CCH, art. L. 271-1, al. 6), la notification de l’acte doit intervenir par lettre recommandée avec accusé réception, le délai de rétractation de dix jours courant à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, ce qui permet de garantir la réalité du délai laissé à l’acquéreur (CCH, art. L. 271-1, al. 1 et 2).
Ce formalisme de la notification de l’acte a fait l’objet d’un assouplissement pour tenir compte des difficultés pratiques. A ainsi été admis par la loi SRU la notification de l’acte « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » que la lettre recommandée avec accusé de réception (CCH, art.[...]
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Sur l’évolution du formalisme, v. J. Flour, « Quelques remarques sur l’évolution du formalisme », in Le droit privé français au milieu du XXe siècle. Études offertes à Georges Ripert, t. 1, 1950, Paris, LGDJ ; F. Dekeuwer-Défossez, « Tendances contemporaines du formalisme en droit commercial », in Mélanges offerts à Charles Freyria, 1994, Hellemes, Ester, p. 60.
Pour le cas d’une remise effectuée par le mandataire des vendeurs : Cass. 3e civ., 27 févr. 2008, nos 07-11303 et 01-11936 : Bull. civ. III, n° 37 ; Defrénois 30 juin 2008, n° 38795-7, p. 1363, obs. E. Savaux ; AJDI 2009, p. 58, obs. F. Cohet-Cordey : « La remise de l’acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ».
CCH, art. L. 271-1, al. 3, issu de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
Rappr. CPC, art. 668 : « La date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre ».
C. civ., art. 1122 : « (…) ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement ». V. déjà, Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19567 : Bull. civ. III, n° 216 ; D. 2008, p. 1230, note. F. Nési ; JCP N 2008, 1197, obs. S. Piédelièvre.
Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23468, FS-DB : DEF 17 févr. 2022, n° DEF206f0.
PE et Cons. CE, dir. n° 2002/58/CE, 12 juill. 2002, art. 2, h) ; L. n° 2004-575, 21 juin 2004, art. 1, IV, al. 5.
V., sur cette qualification dans le contexte de la prospection directe par voie électronique, CJUE, 25 nov. 2021, n° C-102/20 : GPL 12 avr. 2022, n° GPL434m5, obs. T. Douville.
V. par ex., sur l’exigence d’une lettre recommandée par des conditions générales de vente, Cass. 1re civ., 20 sept. 2017, n° 16-20147, D : Comm. com. électr. 2017, comm. 87, obs. G. Loiseau.
Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-10458 : Bull. civ. I, n° 134 ; AJ Contrat 2018, p. 397, obs. F. Buy ; JCP E 2018, note T. Douville ; RDC déc. 2018, n° RDC115r5, obs. J. Huet. Dans la même affaire, Cass. 1re civ., 7 oct. 2020, n° 19-18135, FS-PB : RDC mars 2021, n° RDC117h3, obs. A. Danis-Fatôme ; AJ Contrat 2020, p. 577, obs. T. Douville.
V., par ex., C. consom., art. L. 224-83 : « Garanties équivalentes permettant de prouver cet envoi » ; C. rur., art. R. 242-87 et C. rur., art. R. 242-90-2 : « Garanties équivalentes » sans autres précisions.
L. n° 2000-230, 13 mars 2000 : JO, 14 mars 2000.
P. Rimbert, rapport fait au nom de la Commission de la production et des échanges en nouvelle lecture, sur le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains, 20 juin 2000, p. 132.
C. consom., art. L. 221-21 ; sur la dématérialisation des formulaires détachables : C. civ., art. 1176, al. 2.
C. consom., art. L. 221-22 ; par ex., Cass. 1re civ., 13 mars 1996, n° 93-20425, D.
Cass. 3e civ., 25 mai 2011, n° 10-14641 : Bull. civ. III, n° 86. Sur l’exclusion des lettres simples : CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 30 nov. 2010, n° 09/12594.
Ord. n° 45-2590, 2 nov. 1945, relative au statut du notariat, art. 1er.
D. n° 73-609, 5 juill. 1973, relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d’accès aux fonctions de notaire, art. 57.
L. n° 2006-872, 13 juill. 2006 : JO, 16 juill. 2006.
Sur laquelle, v. J. Rochfeld, RTD civ. 2005, p. 843.
PE et Cons. UE, règl. n° 910/2014, 23 juill. 2014, sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur, dit règl. eIDAS, art. 3, pt 33. V. notre article « Le règlement européen sur l’identification électronique et les services de confiance », JCP E 2017, 1005, n° 20.
Règl. eIDAS, art. 3, pt 34, et art. 41, pt 2.
CPCE, art. L. 100, I ; règl. eIDAS, art. 44.
À ce sujet : T. Douville, « La lettre recommandée électronique 2.0 », DEF 7 juin 2018, n° DEF136t1.
Règl. eIDAS, art. 43.
Règl. eIDAS, art. 42.
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