Délais de prescription en cas de violation d'une servitude prévue dans le cahier des charges d'un lotissement
Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, no 21-13891
Quelles clarifications apporte la décision rendue par la Cour de cassation ?
Rendue au visa des articles 2224 et 2227 du Code civil, cette décision de la Cour de cassation1 est intéressante pour au moins deux raisons. D’une part, elle permet de revenir sur les actions réelles et les actions personnelles possibles à la suite de la violation d’une servitude stipulée dans le cahier des charges d’un lotissement. D’autre part, elle précise les délais de prescription applicables à ces deux actions.
En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans un lotissement reprochait aux propriétaires d’un lot voisin d’avoir, courant 2008, construit un abri à usage d’appentis et de local à vélos en limite de propriété et ce, en violation du cahier des charges du lotissement qui prévoyait une clause mettant à la charge et au profit de chaque lot « des servitudes réciproques et perpétuelles».
Le propriétaire assigne ses voisins, en septembre 2016, à la fois en démolition de ladite construction et en indemnisation du préjudice subi du fait de la méconnaissance du cahier des charges. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 8 janvier 2021, déboute le propriétaire en soulevant, d’une part, que l’action en démolition était fondée sur le non-respect d’un document contractuel engageant les colotis – le cahier des charges du lotissement en[...]
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Cass. 3e civ., 6 avr. 2022, n° 21-13891, FS-B : DEF 28 avr. 2022, n° DEF207o4.
P. Rousselot, « Démolition d’un ouvrage dans le cadre d’un contentieux lié au cahier des charges du lotissement – Réalités et perspectives », BJDA 2021, n° 78.
Cass. 1re civ., 24 mai 1960 : Bull. civ. I, n° 283 ; F. Rouvière, « Servitudes – Servitudes du fait de l’homme – Qualification et domaine », JCl. Civil Code, art. 686 à 689, fasc. unique, n° 54 et JCl. Notarial Répertoire, V° servitudes, fasc. 70, n° 54.
Cass. 3e civ., 20 déc. 1989, n° 88-19438 : Bull. civ. III, n° 248 – Cass. 3e civ., 7 nov. 1990, n° 89-13342 : Bull. civ. III, n° 223 – Cass. 3e civ., 26 févr. 2013, n° 12-13261, D : DEF flash 2 avr. 2013, n° DFF117u8 ; J.-L. Bergel, Les servitudes de lotissement à usage d’habitation, thèse, 1973, Aix en Provence, LGDJ, Bibliothèque de droit privé.
W. Dross, « Les servitudes de lotissement et la Cour de cassation, ou quand la technique juridique s’abîme dans le pof-pof », RTD. civ. 2016, p. 394.
Cass. 3e civ., 4 oct. 1989, n° 87-14837 : Bull. civ. III, n° 183 ; Defrénois 30 sept. 1990, n° 34837, p. 1028, obs. H. Souleau ; D. 1991, Somm., p. 26, obs. A. Robert ; RTD civ. 1990, p. 682, obs. F. Zenati. ; RDI 1990, p. 470, obs. J.-L. Bergel – Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 93-17134 : Bull. civ. III, n° 207 ; Defrénois 30 juin 1996, n° 36358, p. 798, obs. C. Atias – Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-10300 : Bull. civ. III, n° 241 ; Defrénois 15 sept. 2004, n° 38004, p. 1164, obs. C. Atias ; RDI 2004, p. 167, obs. F.-G. Trébulle. ; RDI 2004, p. 281, obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck.
Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-25113, PB : DEF 10 sept. 2020, n° DEF163a0, obs. L. Tranchant ; DEF 27 août 2020, n° DEF160x4, note J. Laurent ; Constr.-Urb. 2020, comm. 24, note C. Sizaire ; RD rur. 2020, comm. 92, note E. Meiller.
Notons que dans cette affaire, le domicile réduisait pourtant de moitié la servitude instituée. Ce qui constituait donc une atteinte importante.
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