La spécificité de la résiliation du bail prononcée dans le cadre d'une liquidation judiciaire du locataire

Afin de préserver la poursuite de l’activité économique et le fonds de commerce, le législateur a rendu très difficile l’obtention de la « résiliation » du bail commercial pour faute du locataire, en multipliant les obstacles de fond et de forme, notamment à travers une haie de délais, que le locataire soit in bonis ou en dépôt de bilan. Cependant, lorsqu’il est établi que la survie de l’activité économique est définitivement compromise et que le locataire est en liquidation judiciaire, la ratio legis s’estompe et il n’y a plus aucune raison au maintien de l’application cumulative des obstacles à la résolution du bail pour faute. La Cour de cassation en tire toutes les conséquences en jugeant, dans l’arrêt sous commentaire1, que l’application des dispositions de l’article L. 641-12, 3°, du Code de commerce est exclusive de celles de l’article L. 145-41 du même code et de l’article 1343-5 du Code civil.

Les faits. Le litige entre les parties s’est cristallisé sur les règles à suivre pour obtenir la résolution du bail pour faute. Le bail commercial avait été conclu entre les parties en 2005. Mais le locataire a été mis en liquidation judiciaire le 17 novembre 2016. Par une ordonnance du 8 mars 2017, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de[...]