Modification des documents du lotissement : appréciation de la majorité qualifiée requise des colotis
CE, 1er juin 2022, no 443808 : Lebon T.
L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme qui régit la modification des documents des lotissements à l’initiative des colotis (ou avec leur accord) a connu dans les années récentes d’opportunes modifications par la loi ALUR1 qui a abaissé la règle de majorité qualifiée des colotis et précisé que la procédure était applicable aux clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés. De façon inopportune, en revanche, cette même loi a soustrait du champ d’application de cette procédure « l’affectation des parties communes des lotissements » mais cet égarement du législateur a été corrigé par la loi ELAN2 qui a supprimé cette restriction.
Le champ d’application de ces dispositions a connu également de très utiles précisions tant du juge constitutionnel que du Conseil d’État. Le Conseil constitutionnel, en effet, a conféré à cette procédure de modification un brevet de constitutionnalité sous réserve, s’agissant tout au moins des cahiers des charges approuvés ou non, que la modification ne porte que sur des clauses d’urbanisme et soit commandée par le respect des règles d’urbanisme en vigueur3. Quant à la haute juridiction administrative, elle a écarté toute limite temporelle au recours à cette procédure de modification à laquelle il peut être recourue, dans les limites fixées par le juge constitutionnel, même[...]
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L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars 2014.
L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO, 24 nov. 2018.
Cons. const., QPC, 19 oct. 2018, n° 2018-740 : JO, 20 oct. 2018, texte n° 52.
CE, avis, 24 juill. 2019, n° 430362 : Lebon T. ; DEF 19 déc. 2019, n° DEF155a7, obs. J.-P. Meng ; DEF 12 sept. 2019, n° DEF151w5.
CE, 28 févr. 1996, n° 105846, SCI Tennis Park : Lebon T. ; Defrénois 30 oct. 1996, n° 36401-9, p. 1218, obs. S. Pérignon.
Cass. 3e civ., 17 juill. 1973, n° 72-11842 : Bull. civ. III, n° 483.
Cass. 3e civ., 16 oct. 1984, n° 83-15203 : Bull. civ. III, n° 169.
CE, 28 févr. 1996, n° 105846, SCI Tennis Park : Lebon T. ; Defrénois 30 oct. 1996, n° 36401-9, p. 1218, obs. S. Pérignon.
Cette solution est parfaitement logique du point de vue de l’application de la procédure de modification de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. On observera toutefois que lorsque le lotissement est géré par une association syndicale libre (ASL), elle entre en dissonance avec la jurisprudence selon laquelle ce n’est pas le syndicat des copropriétaires qui est membre de l’ASL mais chaque propriétaire de lot (Cass. 3e civ., 25 janv. 2012, n° 10-25475 : Bull. civ. III, n° 15). La solution s’explique par le fait qu’une ASL regroupe des propriétaires et que seuls les copropriétaires sont propriétaires de leur lot privatif et de la quote-part de parties communes y attachée.
Lorsque l’avis des colotis est recueilli dans le cadre d’une assemblée générale de l’ASL, ce qui n’a rien d’obligatoire, sans doute est-il possible de faire application des dispositions de l’article 22, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permettant à l’assemblée générale des copropriétaires de mandater le président du conseil syndical pour voter lors de l’assemblée générale de l’ASL dans les conditions prévues par cet article 22, III.
Sans doute emporté par les faits de l’espèce, l’arrêt Tennis Park indiquait que seule la superficie des lots « destinés à la construction d’habitations » devait être prise en compte.
Dans ce sens également, Cass. 3e civ., 3 oct. 2001, n° 00-10550 : Bull. civ. III, n° 113 ; Defrénois 30 déc. 2001, n° 37453-103, p. 1515, obs. C. Atias.
CE, 30 janv. 2020, n° 419837 : Lebon T. ; DEF 14 mai 2020, n° DEF160c1, obs. J.-P. Meng ; DEF 20 févr. 2020, n° DEF157n4.
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Plan
- 1Février - Juillet 2022 – Droit de l’urbanisme
- 1.1I. Règles d’urbanisme
- 1.2II. Certificats d’urbanisme et autorisations
- 1.3III. Opérations de division et d'aménagement
- 1.4IV. Acquisitions foncières publiques
- 1.5V. Contentieux