Loyer variable : derniers rebondissements ?
Les clauses de loyer variable figurant généralement dans les baux de centres commerciaux continuent de poser des cas de conscience à la Cour de cassation, qui modifie sa jurisprudence. Il y a toutefois fort à parier qu’il ne s’agit que d’un nouveau soubresaut et que les clauses de loyer variable n’ont pas fini de susciter des difficultés.
Les clauses de loyer variable sont celles qui prévoient un loyer à double composante : d’une part, une partie fixe correspondant à un certain montant, généralement indexé, et d’autre part, une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. On qualifie le loyer de loyer binaire. Dans la quasi-totalité des cas, ce mode de détermination de loyer est alternatif. Le bailleur est assuré de toucher le loyer minimum garanti, parfois qualifié de « loyer de base », constitué par la partie fixe indexée. Mais si le pourcentage convenu sur le chiffre d’affaires aboutit à un montant supérieur à celui du loyer minimum garanti, le bailleur encaisse alors ce supplément.
Comme le loyer minimum garanti correspond à la valeur locative, c’est-à-dire, en fait, au maximum, le supplément constitué par le loyer variable, dans l’hypothèse où le chiffre d’affaires est élevé, n’a pas de contrepartie.
Cette astucieuse organisation du déséquilibre contractuel, qui s’est généralisée dans les centres commerciaux, permet au propriétaire[...]
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V. notre étude : « Le bail de centre commercial, contrat d’adhésion », Administrer 2019, p. 8.
Cass. 3e civ., 5 janv. 1983, n° 80-12108 : Gaz. Pal. Rec. 1983, I, p. 325, note Brault P.-H.
Cass. 3e civ., 2 oct. 1984, n° 82-14855 : Gaz. Pal. Rec. 1985. I, p. 177, note Brault P.-H.
Avant la loi du 18 juin 2014, ces clauses étaient nulles. Depuis lors, elles sont réputées non écrites (C. com., art. L. 145-15).
V. la note de Brault P.-H. sous Cass. 3e civ., 2 oct. 1984, n° 82-14855 : Gaz. Pal. Rec. 1985. I, p. 177.
Cass. 3e civ., 2 oct. 1984, n° 82-14855 : Gaz. Pal. Rec. 1985. I, p. 177, note Brault P.-H.
Cass. 3e civ., 13 janv. 1988, n° 86-16978 : AJPI 1988, p. 442, note Boussageon B. – Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n° 88-13927 : Loyers et copr. 1990, n° 180 – Cass. 3e civ., 15 mai 1991, n° 82-20847 : Gaz. Pal. Rec. 1991. I, p. 427, note Barbier J.-D.
L’arrêt du 15 mai 1991 concernait une demande de révision formée par le locataire.
Cass. 3e civ., 17 juin 1987, n° 85-18765 : Bull. civ. III, n° 124.
Cass. 3e civ., 28 oct. 1987, n° 86-14040 : Bull. civ. III, n° 176.
Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13418 : Gaz. Pal. 1993. II, p. 313, note Barbier J.-D. ; JCP N 1994, p. 239, note Cohen-Trumer D. et Levy L. ; JCP G 1993, 22089, note Auque F. ; JCP E 1993, 460, note Boccara B. ; D. 1994, p. 47, note Rozès L.
Derruppé J., « La vie du centre commercial », RDI 1994, p. 565.
Cass. 3e civ., 27 janv. 1999, n° 97-13366 : Administrer mai 1999, p. 29, note Barbier J.-D. ; JCP 1999, p. 575, note Auque F. ; JCP G 1999, 10142, note Boccara B. – Cass. 3e civ., 29 sept. 1999, n° 97-22199 ; Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n° 98-16771 : Loyers et copr. 2000, n° 141, note Brault P.-H. – Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-17055 : Loyers et copr. 2001, n° 123, note Brault P.-H. – Cass. 3e civ., 29 avr. 2002, nos 01-01809 et 01-01810 : AJDI 2002, p. 523, note Blatter J.-P. – Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-14656 : Gaz. Pal. 18 juill. 2002, n° C8710, p. 21, note Barbier J.-D.
CA Limoges, 4 sept. 2014, n° 13/00095 : Gaz. Pal. 25 nov. 2014, n° 202k9, p. 23, note Barbier J.-D. – CA Aix-en-Provence, 19 févr. 2015, n° 13/11349 : RTD com. 2015, p. 238, note Monéger J. ; AJDI 2015, p. 514, note Chatellard P. – CA Versailles, 19 sept. 2017, n° 16/03805 : Gaz. Pal. 21 nov. 2017, n° 307e2, p. 57, note Barbier J.-D.
Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, nos 15-16826 et 15-16827 : Gaz. Pal. 14 mars 2017, n° 290h8, p. 53, note Barbier J.-D. ; Administrer 2016, p. 36, note Barbier J.-D. ; Gaz. Pal. 14 mars 2017, n° 290h1, p. 68, note Brault C.-E. ; Loyers et copr. 2016, n° 253, note Brault P.-H. ; AJDI 2017, p. 36, note Planckeel F.
Voir les commentaires précités.
Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-27798 : Gaz. Pal. 19 mars 2019, n° 345f6, p. 70, note Brault C.-E.
Monéger J., « La clause de loyer binaire qui prévoit la fixation par le juge est valable et emporte l’application des normes statutaires », JCP G 2016, 1415.
Auque F., « L’adaptation du bail aux contraintes économiques », Table ronde animée par Pierre Garbit, RLDA 2012, n° 77.
Blatter J.-P., « Loyer binaire et application du statut des baux commerciaux », AJDI 2016, p. 805 ; Planckeel F., « Le grand retour du loyer binaire dans le giron du statut des baux commerciaux », AJDI 2017, p. 36.
L’expression est celle de la thèse de Mme Marie Lamoureux, sous la préface de M. Jacques Mestre, L’aménagement des pouvoirs du juge par les contractants – Recherche sur un possible imperium des contractants, 2006, Presses Universitaires d’Aix-Marseille.
CA Paris, 5 mars 1996 : JurisData n° 1996-023879 ; Loyers et copr. 1997, n° 47, note Brault P.-H. – CA Paris, 10 déc. 1997, n° 95/6409 : Gaz. Pal. 6 févr. 1999, p. 24, note Moussa T. – CA Paris, 9 sept. 1999, n° 98/24772 : Gaz. Pal. 6 juin 2000, p. 30 – Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-12606 : Gaz. Pal. 15 nov. 2016, n° 279s6, p. 70, note Brault C.-E. ; Chavance E., « Fixation vaut condamnation », Administrer 2000, p. 6.
Cass. 3e civ., 9 mars 2018, n° 17-70040 : Administrer 2018, p. 28, note Barbier J.-D. ; Gaz. Pal. 17 juill. 2018, n° 329h8, p. 61, note Brault C.-E.
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